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正确对待税法对商场联营模式的影响/谷艳秋

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 19:08:16  浏览:8691   来源:法律资料网
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正确对待税法对商场联营模式的影响

谷艳秋

  
  受全球经济危机的影响,国内住宅地产形势低迷,相对于此,商业地产的表现却有些“风景这边独好”的意味。从整体来看,随着政府刺激经济举措效果的逐渐显现,2009年势必将成为房地产市场节奏发生变化的一年,而商业地产作为投资性项目越来越得到业内人士的青睐。
  商业地产投资开发赢利模式多样,主要有四类:一是只售不租,出让产权,快速回笼资金;二是只租不售,以商铺产权再融资;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商业经营,直接将商铺进行资本运作,控制进场业态种类,形成自己的经营特色。
  本文且不讨论如上开发赢利模式的优劣,仅就开发商在直接将商铺进行资本运作,在与供应商联营的过程中,如何在符合税法相关规定的条件下,在不增加供应商成本的前提下,保持商铺收益继续增长,将商铺变成收益最稳定的物业类别,获得双赢的结果,提出自己的拙见,以求专业人士斧正。

一、什么是联营

  依据《民法通则》的相关规定,联营有三种模式:
  1、法人型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。这是一种最紧密、最稳定的联营模式,它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用企业法人的有关规定。
  2、合伙型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。这是一种半紧密、较稳定的联营模式,根据这种联营模式而组成的企业不具有法人条件,其财产属于共有性质,联营各方的责任是无限的连带责任。
  3、合同型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。这是一种松散型、简易型的联营模式。这种联营模式是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系。
  目前,开发商将商铺与供应商进行的联营大多数是第三种即合同型联营,在这种联营模式下,开发商成立专门的商业经营管理公司作为商场柜台提供方,提供柜台给供应商,由开发商成立的商业经营管理公司统一管理、统一收银,商业经营管理公司按双方的约定收取费用后,月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
  在供应商成本不变的前提下,如何通过合理的税收筹划提高商业经营管理公司的税后实得收益?

二、联营模式下的税法比较

  商业经营管理公司(以下简称“商场”)在联营模式下,多以提取“扣点”作为收取费用的主要方式,而提取“扣点”分为单纯提取扣点和提取“扣点”和收取固定的进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等劳务收入结合两种方式,在不考虑房产税等其他应纳税种的情况下,两种方式的税收有所区别:

第一种,单纯提取“扣点”方式:

  假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。由商场统一收款,统一管理,供应商自行承担其销售员及相关的管理费用。商场月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
则:商场的税后收益计算如下:
  根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税”的规定,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=300万/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,当期实际缴纳的增值税=当期销项增值税-应冲减的当期进项增值税=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此产生的城建税和教育附加税=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考虑其他成本和费用的前提下,企业所得税=[300万×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商场的税后所得收益=300万×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。

第二种,提取“扣点”和固定劳务收入结合的方式:
  假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。假设该供应商的最低销售额为100万,那么将该100万的扣点即100万×25%=25万,以进场费、展示费、管理费等劳务收入的形式收取。其他销售额以扣点形式收取。
  则:商场的税后收益计算如下:
  根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系,且商业企业向供货方提供一定劳务的收入,例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等,不属于平销返利,不冲减当期增值税进项税金,应按营业税的适用税目税率征收营业税”的规定,商场应缴纳的营业税=25万×5%=12500元,
  同方式一,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=200万/(1+17%)X 25% X17%=72649.57元,当期实际缴纳的增值税=435897.44元-72649.57元=363247.87元。由此产生的城建税和教育附加税=(12500元+363247.87元)×(1%+3%)=15029.91元。企业所得税=(25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元)×33%=214440.77元。商场的税后所得收益=25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元-214440.77=435379.75元。
  方式二比较方式一而言,在与供应商的合作形式和供应商成本均没有发生变化的前提下,商业经营管理公司的税后收益增加了14654.11元。


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市政府公文制发工作规程

湖北省鄂州市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发市政府公文制发工作规程的通知
文件号鄂州政办发〔2004〕88号


各区人民政府,各街道办事处,市政府各部门:
  现将《市政府公文制发工作规程》印发给你们,请遵照执行。
                         二OO四年七月十六日



                    市政府公文制发工作规程

市政府公文制发工作由文书科负责,相关科室配合。工作规程如下:
一、拟稿
  由市政府相关部门代拟或由政府办职能科室草拟公文。
  职能科室草拟公文应当做到:
  (一)符合法律、法规、规章和其他有关规定。如提出新的政策、规定等,应切实可行并就其必要性作出说明。
  (二)情况确实,观点明确,结构严谨,条理清楚,直述不曲,字词规范,标点正确,篇幅力求简短。
  (三)公文的文种应当根据行文目的和与主送机关的关系确定。
  (四)草拟紧急公文,应当体现紧急的原因,并根据实际需要确定紧急程度。
  (五)人名、地名、数字、引文准确。引用公文应先引标题,后引发文字号。日期应当写具体的年、月、日。
  (六)结构层次序数,第一层为“一、”,第二层为“(一)”,第三层为“1、”,第四层为“(1)”。
  (七)必须使用国家法定的计量单位。
   (八)文内使用非规范化简称,应当先用全称并注明简称。使用国际组织外文名称或其缩写形式,应当在第一次出现时注明准确的中文译名。
  (九)公文中的数字,除成文日期、部分结构层次序数和在词、词组、成语、惯用语、缩略法、具有修辞色彩语句中作为词素的数字必须使用汉字外,应当使用阿拉伯数字。
市政府相关部门代拟公文由政府办相关职能科室按上述要求审核。
  二、会签
  市政府各部门代拟的以市政府或办公室名义发文的公文文稿,应由代拟稿部门主要负责人签字同意或以正式文件报送市政府办公室文书科(其中,法规、规章草案报送市政府法制办公室)。对文中涉及其他部门职权范围的事项,主办部门在将文稿送交市政府办公室之前,应主动与有关部门协商、会签,并将各有关部门会签意见和会签意见采纳情况的说明一并报送。有关部门要积极配合,一般应在收到会签文稿5个工作日之内提出本部门的意见。有特殊情况的,按要求的时间会签。
  市政府办公室各职能科室起草的以市政府或市政府办公室名义发文的文稿,需要会签的,由承办科室主动会同相关科室或部门会签;需要各位副秘书长或分管副市长会签的由文书科传递。
  三、审核
  市政府办公室各职能科室和各位副秘书长按业务分工负责对公文文稿进行审核。审核的重点是:(1)是否确需行文;(2)是否符合法律、法规、规章和其他有关规定;(3)情况是否确实。如所述情况是否有误,数据是否准确,领导小组成员相关要素是否正确等;(4)可操作性如何;(5)涉及两个及两个以上部门职权范围的事项是否经过协商会签;(6)相关政策依据或行文依据是否充分。审核后由职能科室主要负责人和分管副秘书长签名确认。
  四、复核
  市政府办公室各职能科室审核的公文文稿,经科长签字确认后送文书科。文书科收到文稿后抓紧审查,审查的重点是:确认是否需要行文,文字表述、公文文种、格式和行文规则以及办理程序是否符合公文处理《办法》及《实施细则》的有关规定,凡不符合有关规定的公文文稿均不得呈领导审签。在此基础上报送分管公文工作的副秘书长审查核稿。
  五、签发
  市政府文件(鄂州政发、政文、政函、政办发、政办文、政办函)办理和呈批程序一般为:
  文书科(贴签)→有关科室(审核)→文书科(复核)→有关副秘书长→分管公文工作的副秘书长→秘书长→有关副市长→市长。
  六、校对
  各类公文文稿签发后,统一由文书科复核编号送印并校对。复核的重点是:审批、签发手续是否完备,附件材料是否齐全,格式是否统一规范等。校对重点是防止错漏内容和文字。
  七、分发
  公文印制完毕后,由文书科拟定受文单位和领导,秘书一科负责及时分发。


荆门市城市地下管线工程档案管理规定

湖北省荆门市人民政府


荆门市城市地下管线工程档案管理规定

第10号


  《荆门市城市地下管线工程档案管理规定》已经2012年2月23日市八届人民政府第5次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。


  市长
  二0一二年三月一日


  荆门市城市地下管线工程档案管理规定


  第一条为加强城市地下管线工程档案的管理,保证城市地下管线安全,合理利用城市地下空间,根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《城市地下管线工程档案管理办法》,结合本市实际,制定本规定。
  第二条本规定适用于本市城市规划区内地下管线工程档案的管理。
  本规定所称城市地下管线工程,是指本市城市规划区内已建以及新建、扩建、改建的包括城市供水、排水、燃气、热力、电力、电信、广播电视、工业等在内的各类地下管线及相关的人防、地下通道等工程。
  第三条市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内城市地下管线工程档案管理工作。
  市城建档案管理机构具体负责地下管线工程档案的指导、接收、保管、利用等工作。业务上受市档案行政主管部门的监督、指导。
  市城乡规划、公安、交通、经信、广电、城管等部门应协助做好地下管线工程档案的管理工作。
  第四条地下管线专项规划、市政建设工程地下管线建设规划及新建小区、单项建设工程地下管线详细规划编制完成后,各单位应及时向市城建档案管理机构报送相关资料。
  第五条建设单位在申请办理建设工程规划许可证前,应当到市城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工程档案,取得该施工地段地下管线现状资料,并签订建设工程项目档案报送责任书。
  建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,应当向市城乡规划行政主管部门报送地下管线现状资料。
  第六条建设单位在挖掘、爆破、钻探等施工活动前,应当到市城建档案管理机构查询该施工地段的地下管线情况,并签订建设工程项目档案报送责任书。
  第七条建设单位在地下管线工程施工前应向施工单位移交取得的施工地段地下管线资料。因建设单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,建设单位依法承担相应的责任。
  第八条施工单位在地下管线工程施工前应当取得施工地段地下管线现状资料。
  施工单位在施工中发现未建档的管线,应当及时通过建设单位向市住房和城乡建设行政主管部门报告。
  市住房和城乡建设行政主管部门接到报告后,应当查明未建档的管线性质、权属,责令地下管线产权单位测定其坐标、标高及走向,地下管线产权单位应当及时将测量的资料向市城建档案管理机构报送。
  第九条地下管线工程应当按照批准的设计图纸施工。确需变更设计的,应当按规定办理变更设计手续,并如实反映在竣工图上。
  第十条地下管线工程覆土前,建设单位应当委托具有相应资质的工程测量单位,按照《城市地下管线探测技术规程》进行竣工测量,形成准确的竣工测量数据文件和管线工程测量图,并经地下管线产权单位进行确认。竣工测量费用应列入工程预算。
  实施监理的地下管线工程,监理单位应当对地下管线工程档案资料进行确认。
  第十一条在建设单位办理地下管线工程施工许可手续时,市城建档案管理机构应当以书面形式将地下管线工程竣工后需移交的工程档案内容和要求告知建设单位。
  第十二条市城建档案管理机构对重要的地下管线工程档案,可进行现场监督检查,建设单位和施工单位应当予以配合。
  第十三条地下管线工程竣工验收前15日,建设单位应当提请市城建档案管理机构进行地下管线工程档案预验收。
  建设单位取得地下管线工程档案预验收合格意见后,方可组织工程竣工验收。
  第十四条地下管线工程竣工后,市城建档案管理机构在有关部门组织竣工验收时,负责审核地下管线工程竣工档案,并提出审核意见。
  第十五条有关专业管线施工单位完成施工后应当及时向建设单位或产权单位移交地下管线工程档案。
  建设单位或产权单位应将本单位区域内的地下管线工程档案汇总后一并移交市城建档案管理机构。
  第十六条建设单位在地下管线工程竣工验收备案前,应当向市城建档案管理机构移交下列纸质和电子档案资料:
  (一)地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图;
  (二)地下管线竣工测量成果;
  (三)电子文件、工程照片、录像等其他应当归档的文件材料。
  第十七条建设单位向市城建档案管理机构移交的档案资料应当是原件,符合《建设工程文件归档整理规范》的要求,地下管线资料应当完整准确、真实清晰,并由编制单位负责人签字盖章。
  第十八条地下管线专业管理单位应当将更改、报废、漏测部分的地下管线工程档案,及时修改补充到本单位的地下管线专业图上,并及时将修改补充的地下管线专业图及有关资料向市城建档案管理机构移交。
  第十九条地下管线投入使用后,涉及管位、管径、标高变动的改建、扩建,建设单位应当根据实际变动情况修改原竣工图,并于竣工后及时向市城建档案管理机构报送修改部分的工程竣工档案。
  第二十条城市供水、排水、燃气、热力、电力、电信、广播电视、工业等地下管线专业管理单位(以下简称地下管线专业管理单位)应当及时向市城建档案管理机构移交地下专业管线图。
  第二十一条本规定发布前已建的地下管线工程,无档案技术资料或档案技术资料不完整、不准确的,地下管线建设单位或产权单位应当在规定时间内完成补测补绘工作,并将测绘成果向市城建档案管理机构报送。
  第二十二条城市地下管线探测、测量经费由地下管线产权单位承担。
  第二十三条工程测量单位应当及时向市城建档案管理机构移交有关地下管线工程的1:500城市地形图和控制成果。
  对于工程测量单位移交的城市地形图和控制成果,市城建档案管理机构不得出售、转让。
  第二十四条市城建档案管理机构应当绘制城市地下管线综合图,建立城市地下管线信息系统,并及时接收普查和补测、补绘所形成的地下管线成果。
  市城建档案管理机构应当依据地下管线专业图等有关的地下管线工程档案资料和工程测量单位移交的城市地形图和控制成果,及时修改城市地下管线综合图,并输入城市地下管线信息系统,实行动态管理。
  第二十五条市城建档案管理机构应当建立、健全科学的管理制度,依法做好地下管线工程档案的接收、整理、鉴定、统计、保管、利用和保密工作。
  第二十六条市城建档案管理机构应当建立地下管线工程档案资料的利用制度,积极开发地下管线工程档案信息资源,为城乡规划、建设和管理提供服务。
  第二十七条违反本规定,建设单位未向市城建档案管理机构移交地下管线工程档案的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。
  第二十八条违反本规定,建设单位不按期报送地下管线工程档案资料或者报送的地下管线工程档案资料不符合规定要求的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令其限期报送。
  第二十九条违反本规定,地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令改正,处1万元以下罚款。
  因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,地下管线专业管理单位依法承担相应的责任。
  第三十条违反本规定,建设单位和施工单位未按照规定查询和取得施工地段的地下管线资料而擅自组织施工,损坏地下管线给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第三十一条违反本规定,工程测量单位未按照规定提供准确的地下管线测量成果,致使施工时损坏地下管线给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第三十二条市城建档案管理机构管理的地下管线工程档案,在利用过程中发生损毁、丢失、涂改、伪造等情形的,由市档案行政管理部门给予警告,可以并处罚款;造成损失的,责令赔偿损失。
  第三十三条市城建档案管理机构因保管不善,致使档案丢失,或者因汇总管线信息资料错误致使在施工中造成损失的,应当依法承担赔偿责任;对有关责任人员,依法给予行政处分。
  第三十四条国防、军事地下管线工程档案按照国家有关法律法规管理。
  第三十五条各县(市)城镇的地下管线工程档案管理,可参照本规定执行。
  第三十六条本规定由市住房和城乡建设委员会负责解释。
  第三十七条本规定自发布之日起施行。