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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 21:20:16  浏览:9163   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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集体企业若干税收、财务问题的规定

国家税务局


集体企业若干税收、财务问题的规定

(国家税务局1990年11月1日以国税发[1990]193号文印发)

一、关于工会经费的列支问题
集体企业拨交工会经费的工资总额按国家统计局统一规定执行。拨交的工会经费,按下列规定列支:
(一)企业按进入成本(费用)的职工工资总额扣除副食品价格补贴余额的2%提取的工会经费,以及企业专职工会干部和福利人员按规定提取的工会经费,可以列入成本(费用)。
(二)除前款规定外,企业按从其他资金渠道开支的工资提取的工会经费的列支渠道,应与这部分工资的开支渠道相一致。
二、企业专职工会干部和福利人员按规定提取的职工福利基金和在规定标准内支付的教育经费,在企业管理费中列支。
三、在1990年度的汇算清缴中,对集体企业因医药费超支而造成福利基金赤字的部分,在保证其上缴的所得税比上年增长的前提下,经当地税务机关批准,可在列入成本(费用)的职工工资总额扣除副食品价格补贴及列入成本(费用)的奖金后余额的3%以内,弥补这部分福利基金赤字,在营业外支出中列支。
四、集体企业按规定调剂留成现汇所发生的人民币溢价金额和企业调剂外汇留成额度所得的人民币收益,可直接转入生产发展基金,暂免征收所得税,但如有调入(购买)外汇的企业,其调出外汇收益首先应用于调入(购买)外汇发生的价差支出,年终剩余收入,转入生产发展基金。
五、我局制定的城镇集体工业、交通运输业和施工企业的财务管理办法中,关于企业计税利润的财务处理规定是:企业计税利润额,按国家税法规定缴纳所得税(经批准减免的所得税,转入生产发展基金)后,加、减税后分进、分出联营利润,再按国家规定缴纳能源交通重点建设基金,预算调节基金后,其余额为企业分配利润。
鉴于对实行先税后分的联营企业的利润,是在缴纳所得税和能源交通重点建设基金及预算调节基金后,再进行分配的,因此,经研究,将上述规定改为:企业计税利润,按国家规定缴纳所得税(经批准减免的所得税,转入生产发展基金)、能源交通重点建设基金、预算调节基金后,再加、减税后分进、分出联营利润,即为企业分配利润。
六、据了解,一些地区对供销社等系统的企业搞统一纳税,这种做法违反了国家税法关于以独立核算的集体企业为集体企业所得税纳税义务人的规定,因此,应予以纠正,维护国家税法的统一性和严肃性。
七、按财政部、商业部、中国农业银行(87)财商字第108号联合文件规定,银行对供销社历史包袱贷款实行挂帐停息,供销社对银行停收的这部分贷款利息,不得作为应付利息在成本(费用)中列支。
八、根据国务院办公厅国办通[1988]26号关于建立市场调节基金的精神和商业部、国家税务局(88)商财联第14号《供销合作社市场调节基金提取清算及帐务处理的有关规定》,供销社提取市场调节基金已到期,经研究决定,供销社在1990年度内仍可按上述规定执行。
九、关于棉花检验费的列支问题
(一)商业部棉检中心目前没有解决经费来源,其所需的棉检费由各主要产棉省(山东、河北、河南、新疆、江苏、湖北、安徽)按国家税务局国税函发[1990]1098号《关于棉花系统收取棉花检验费问题的通知》明确的预算定额上交,在成本中列支。
(二)供销社的省级及省级以下棉检机构,隶属于各级棉麻公司统一管理,其开展业务所需的正常经费,已有了相应的开支渠道,因此,省级及省级以下棉检机构不得单提棉检费。
十、关于农村信用社的几个财务问题
(一)农村信用社为了加强安全保卫工作而增加必要的安全防保措施所发生的安全设施费用,经当地税务机关审核批准,可以在成本中列支。安全设施费支出的项目包括:增加门窗和营业柜台的防护设施、监视和报警装置,购买必要的警备器械等。
(二)农村信用社为拓展业务,装备必要的电子计算机的费用,经当地税务机关批准,可以在成本中列支,电子计算机应列作固定资产管理,但不得提取折旧。
(三)农村信用社在1990年度,可以按保值储蓄存款余额的2%预提应付未付保值储蓄贴补息。对农村信用社1989年度提取的应付未付保值储蓄贴补息,今年暂不处理。
(四)考虑到农村信用社贷款业务风险较大,坏帐率高,而且在短时期内核销呆帐比较困难的实际情况,对农村信用社1989年度按国家税务局《关于集体信用合作社建立呆帐准备金的暂行规定》和批准的比例提取呆帐准备金没有核销使用的,可结转到1990年度使用,并可继续按批准的比例提取一年。
十一、对国务院统一确定的专项贴息贷款扶植县的农村信用社,1990年和1991年,继续免征所得税二年。
本规定除条文中已列明执行时间的以外,其余各条自1990年1月1日起执行。


农业部印发关于加强乡村兽医管理工作的通知

农业部


印发关于加强乡村兽医管理工作的通知

农办医[2010]7号



各省、自治区、直辖市畜牧兽医(农业、农牧)厅(局、办、委),新疆生产建设兵团农业局:

为加强乡村兽医从业管理,提高乡村兽医业务素质和职业道德水平,保障乡村兽医合法权益,根据《动物防疫法》和《乡村兽医管理办法》,现就有关事宜通知如下。

一、统一思想,进一步提高乡村兽医管理工作重要性认识

乡村兽医是指尚未取得执业兽医资格,经登记在乡村从事动物诊疗服务活动的人员。乡村兽医队伍是动物疫病防控体系的基础,是各项动物防疫措施实施的重要力量。加强乡村兽医队伍建设,可以把动物防疫网络延伸到基层,可以把动物防疫意识强化到基层,可以把动物防疫技术传授到基层,有利于禽流感、猪蓝耳病等重大动物疫情的早发现,有利于各项动物疫病防控措施的落实。为加强乡村兽医队伍建设与管理,农业部出台了《乡村兽医管理办法》,明确规定实行乡村兽医登记制度,要求加强乡村兽医业务培训,严格规范乡村兽医从业行为。各地按照农业部要求,采取措施,加强乡村兽医队伍建设。但总体上进展仍很缓慢,乡村兽医登记工作尚未全面推开,乡村兽医培训力度还不够,乡村兽医从业行为仍不规范。当前,我国重大动物疫病防控形势仍很严峻,畜牧业生产发展任务繁重,各地务必站在政治和全局的高度,充分认识加强乡村兽医管理工作的重要性,增强做好这项工作的责任感、使命感和紧迫感,采取切实有力措施,进一步加强乡村兽医队伍建设与管理,切实提高基层动物防疫工作能力和水平。

二、抓住重点,全面推进乡村兽医队伍建设与管理

(一)加强乡村兽医登记管理。乡村兽医登记是最基本的乡村兽医管理制度。在乡村从事动物诊疗服务活动的兽医人员必须到当地县级兽医主管部门申请乡村兽医登记。各地要严格掌握乡村兽医登记条件,规范登记程序,明确从业范围,及时审核颁发乡村兽医登记证。要加强乡村兽医登记信息管理,建立健全乡村兽医管理档案,逐级汇总上报乡村兽医登记信息。要加快推进乡村兽医信息网络化管理进程,充分利用现代化信息技术手段管理乡村兽医。乡村兽医登记发证工作务必于2010年10月底前完成。

(二)加强乡村兽医培训。组织开展形式多样的乡村兽医培训,提高乡村兽医业务素质,是当前乡村兽医队伍建设与管理工作的重点。各地要抓紧制定乡村兽医培训规划和计划,建立健全乡村兽医培训教材体系,加大乡村兽医培训经费投入力度,保证乡村兽医每两年接受一次培训,不断提高其业务素质和工作能力。要鼓励符合条件的乡村兽医参加执业兽医资格考试,鼓励取得执业兽医资格的人员到乡村从事动物诊疗服务活动,促进高水平的兽医人员向乡村流动、向规模养殖场集聚,逐步提高基层动物防疫综合能力。

(三)加强乡村兽医从业管理。各地要加强乡村兽医从业管理,切实规范乡村兽医兽药使用行为,严格履行动物疫情报告义务。要将乡村兽医管理与村级动物防疫员管理有机结合,统筹推进,要优先确定登记备案的乡村兽医作为村级动物防疫员。

三、加强领导,把乡村兽医管理各项工作落到实处

各地要把乡村兽医管理作为当前基层兽医队伍建设的一项重要任务,摆到突出位置,列入重要议事日程,切实加强领导。要加强与财政、劳动保障等部门协调沟通,争取有关部门的支持,努力解决乡村兽医培训经费。有条件的地方要积极探索建立村级动物防疫员和乡村兽医社会保险机制,切实解决村级动物防疫员和乡村兽医后顾之忧,稳定基层动物防疫队伍。要认真总结交流乡村兽医管理好的经验和做法,加强乡村兽医队伍建设和基层防疫工作宣传,营造良好的外部环境。

请各地将乡村兽医登记工作进展情况,以及乡村兽医管理工作中存在的问题和建议及时报我部兽医局。

附件:乡村兽医登记表
http://www.agri.gov.cn/govpublic/SYJ/201002/t20100225_28262.html

二〇一〇年一月二十五日