崇左市人民政府关于印发崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)的通知
广西壮族自治区崇左市人民政府
崇左市人民政府关于印发崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)的通知
崇政发〔2012〕26号
各县(市、区)人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
现将《崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一二年七月十日
崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为促进崇左市房地产市场健康发展，合理调整住房供应结构，构筑多层次住房供应体系，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，缓解中等收入家庭住房困难，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称限价普通商品住房(以下简称“限价房”)，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。
第三条 本办法适用于本市行政区域内限价房的项目规划、土地出让、开发建设、销售和管理。
第四条 限价房建设和销售管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以县(市、区)为主;公开透明、公平公正;自愿申请、逐级审核;限制交易，动态监管。
第五条 市住房保障工作领导小组负责我市限价房项目的协调管理。
各县(市、区)人民政府，市发改、住建、国土、财政、规划、房改、公安、民政、物价、统计、监察等部门按各自职责，负责限价房管理有关工作。
第二章 项目建设
第六条 市住房保障部门会同有关部门根据保障性安居工程建设规划要求，组织编制限价房年度建设计划，经市人民政府批准后组织实施。
第七条 限价房土地供应前，市住房保障部门应当会同有关部门制定开发项目的建设条件，明确项目的建设标准、建设期限、配套设施内容及要求、产权界定及移交等内容。
第八条 限价房严格执行普通商品住宅规划设计标准，单套建筑面积以90平方米左右为主。
限价房项目的套型面积和套型比例，由市住房保障部门会同规划、国土、房产等管理部门根据限价房建设规划及全市房地产市场运行状况、居民居住水平等因素确定，并严格管理。
根据城市建设的需要，经政府同意，限价房住宅小区配套建设的普通商品住房总建筑面积控制在小区总建筑面积的20%以下，不包括小区内配套建设的车位。
小区内配套的商业、物业管理等公共管理与公共服务设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以下。
第九条 限价房建设用地采取公开“招标、拍卖、挂牌”方式出让土地使用权，确定项目开发建设单位。在项目用地出让条件中明确限价房的限制销售价格、销售对象和套型面积标准等条件。
严禁改变限价房建设用地用途，擅自改变用途的，要依法从严处理。
第十条 限价房建设应遵循节约集约用地的原则。开发建设单位要严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。
限价房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。
第十一条 限价房项目的开发建设单位对其开发建设的限价房的工程质量负最终责任。
开发建设单位应当向房屋买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家规定承担保修责任。
第十二条 限价房竣工前，由住房保障部门组织相关部门
对核定的建设条件、内容的实施情况进行检查，合格后方可交付使用。
限价房的交付使用应当按照崇左市房地产开发项目交付使用管理的规定，达到交付条件后方可交付使用。
第十三条 限价房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准，与住宅同步建设，同步交付使用。限价房小区应全面推行社会化物业服务管理。
第十四条 经市人民政府批准，定向建设职工限价房住宅小区的单位，须严格限制建设规模，在向本单位符合条件的申请人销售完毕后仍有剩余住房的，由各级住房保障部门统一组织向符合限价房购房条件的家庭出售。
定向建设限价住房的建设用地、开发建设、销售和管理应当执行本办法的规定。
第三章 销售价格
第十五条 限价房的销售价格按限价房项目取得预售证时同一区域、同一类型、同一品质的普通商品住房销售成交均价下调20%作为基数，综合房地产开发成本、利润、税金等因素确定。由市住房保障部门会同国土、房产、物价等部门研究确定，报经市、县人民政府批准后作为土地使用权出让条件，列入土地出让合同。限价房项目以每一宗出让土地为单位，按项目分别确定限制销售价格。
第十六条 限价房应当实行明码标价，开发建设单位可以根据市场需求、房屋户型、朝向、楼层等因素确定每套住房具体销售价格，但其实际平均销售价格不得超过限制销售价格。
第四章 供应对象
第十七条 限价房的供应对象包括 ：
(一)具有本市户籍的中低收入住房困难家庭;
(二)在崇左市城区居住工作三年以上(含三年)的外来务工人员住房困难家庭。
第十八条 申请购买限价房的家庭必须同时符合下列条件：
(一)家庭成员之间具有法定赡养、抚养关系并且共同生活;
(二)家庭人均收入不超过统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的1.5倍;
(三)在崇左市区范围内无自有住房或所拥有的自有住房(包括房改房、经济适用住房、集资房、市场运作建设住房、拆迁安置房、商品房、自建私房)的建筑面积在80平方米以下;
(四)单身人士申请购买限价房的必须年满25周岁以上(含25周岁)。
第十九条 具备下列条件之一的，可以优先购买限价房：
(一)享受国家定期抚恤补助的重点优抚对象。
(二)因配合市政重点工程建设而唯一一套住房被拆迁且无回建安置房的，按规定取得拆迁证明的家庭。
第二十条 自建职工住宅区的企业中高层管理人员和引进的各类中高级职称人才可不受本《办法》规定的户籍、工龄条件限制，允许在本市购买一套限价房。
第二十一条 限价房购买资格由住房保障部门负责审核。
第二十二条 经审核符合条件的申请家庭只能购买一套限价房，已购买限价房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
第五章 销售管理
第二十三条 开发建设单位在取得《商品房预售许可证》之日起3日内，应将销售方案与《商品房预售许可证》一起在售楼场所和项目现场向社会公示。
住房保障部门通过报纸或网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案，明示集中受理购房申请的时限及方式。
第二十四条 购房申请人应按规定的时限和方式提交购房申请和提供以下资料：
(一)申请人及其共同提出申请的家庭成员户口簿、身份证明、婚姻证明;
(二)住房情况证明：由房产管理部门出具的申请人及其共同提出申请的家庭成员的住房情况证明;
(三)申请人及其共同提出申请的家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的上一年度年收入证明;
(四)外来务工人员家庭需提交申请人在本市市区连续三年缴纳社保及医保的相关证明材料;
(五)符合优先购买条件的申请人应提交相关证明材料;
(六)其他需提交的证明材料。
购房申请人应当如实申报家庭住房、收入和户籍等状况，声明同意审核机关调查核实其申报情况。
第二十五条 住房保障部门在15个工作日内审核申请人的购房资格，并将审核合格的申请人名单通过报纸或网站等媒
体公示。公示期为7日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格申请人予以确认为有效购房人。
公示期满后3个工作日内，根据公示结果，将根据合格申请人是否享有优先购买权，分为优先合格申请人和普通合格申请人两类。
第二十六条 住房保障部门组织公开摇号确定合格申请人的购买顺序。具体摇号规程由住房保障部门另行制定。
第二十七条 开发建设单位应严格按照住房保障部门审核的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市房产行政主管部门制定的合同格式文本，与有效购房人签订《限价普通商品住房买卖合同》。
有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价普通商品住房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延。
第二十八条 限价房项目配套车位、配套商业设施及普通商品住房的销售管理按照国家相关销售管理规定执行。
限价房小区内的普通商品住房，在销售时应当按市场价足额缴纳土地出让金。
第六章 房屋产权登记与交易
第二十九条 购买限价房后应当按照规定办理房屋权属登记。
办理限价房权属登记时，房产管理部门应在《房屋所有权证》上注明“限价普通商品住房”及“5年内不得上市交易”字样。
第三十条 限价房自取得《房屋所有权证》之日起5年内不得出租和转让。
限价房自取得《房屋所有权证》之日起5年后转让的，购房人应按届时同一地段、同一类型、同一品质的普通商品住房市场评估价格与限价房原购房差价的30%，向政府缴纳土地收益。
限价房转让后，原购房人不得再申请购买其他保障性住房。
第七章 监督管理
第三十一条 限价房开发建设单位有下列行为之一的，由具有相关行政职能管理部门依法进行处理：
(一)开发建设单位以超过规定的限价房限制销售价格进行销售的，由住建和物价主管部门处理;
(二)开发建设单位擅自向未经住房保障部门确定的有效购房人出售限价房的，由房产管理部门责令开发建设单位限期收回;由住建和房产管理部门对开发建设单位依法给予处罚。
第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房状况及伪造相关证明的申请人，由住房保障部门取消其申请资格，5年内不得再次申请其他保障性住房。已骗购限价住房的，由市住房保障部门责令购房人退回已购住房，房产管理部门依照法律法规进行处理。构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 行政机关和行政机关工作人员在限价住房土地出让、规划审批、开发建设管理、购房人资格审核、销售管理等工作中，存在徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第八章 附 则
第三十四条 崇左市辖县(市)可参照本办法执行，也可结合当地实际制定实施办法。
第三十五条 本办法由崇左市住房制度改革委员会办公室负责解释。
第三十六条 本办法自公布之日起实施，试行一年。
浅析治安管理处罚法三大亮点
王修利
（中国人民公安大学，北京，100038）
内容摘要：《治安管理处罚法》与《治安管理处罚条例》相比有三大亮点，主要表现在：与其它相关法律衔接更加紧密；对社会治安综合治理的规定更具理性化；进一步加强执法监督和注重对公民基本权利的保障，更具人性化。
关键词：治安管理处罚法 自由裁量权 执法监督 公民基本权利
《治安管理处罚条例》自1987年1月1日实施以来，在维护社会治安秩序，保护公民合法权益等方面发挥了重要作用，但随着社会经济的发展，治安管理出现了新情况、新问题，如集体性上访等群体性事件，城市流浪乞讨问题。这些问题依据原有的法律解决有很大困难。因此在治安管理处罚条例的基础上根据形势发展的需要作更加完善和具体的规定非常必要。
十届全国人大常委会第十七次会议表决通过了《治安管理处罚法》。这部关乎老百姓切身利益的法律的立法宗旨在于，在保障公安机关履行治安管理职责的同时，也对权力的行使加以规范和监督，以切实保障公民的权利。《治安管理处罚法》比《治安管理处罚条例》更具人性化，突出表现为三大亮点。
一、 与其它相关法律衔接更加紧密
《治安管理处罚条例》实施以来，在维护社会秩序，保障公共安全，保护公民、法人和其他组织的合法权益方面发挥了很大作用，但是最近十年，我国法制历程进步很快，许多法律相继颁布或者修订，这些法律在内容、形式、实体、程序上有很多与《治安管理处罚条例》的规定不一致的地方，造成立法不统一，行为表述不一致，处罚设定不一致，给公安机关执法带来很大问题和困难。纵观《治安管理处罚法》全文，其与《刑法》、《行政处罚法》、《行政复议法》等相关法律联系更加紧密。
1、调整的内容大幅增加。
《治安管理处罚条例》规定的违反的治安管理行为只有八类73种，而修订后的《刑法》规定了400多条罪名，导致大量不构成犯罪，但确需治安管理处罚的行为处罚无据，形成了“执法真空”。例如站街拉客，只处于卖淫的前期阶段，没有具体的卖淫行为，百姓反映强烈，可公安机关无法实施有效的惩治；存在安全隐患的大型活动，虽然违反了公安机关的安全规定，但只要没造成严重后果，公安机关无法处罚；强迫他人劳动，如果对人身未造成伤害，时间短又构不成非法拘禁，就无法追究其法律责任。对这些行为《治安管理处罚法》明确规定可以处罚，消除无法可依的现象。
2、对治安管理处罚程序的适用作了明确规定。
《治安管理处罚条例》先于《刑法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《道路交通安全法》等法律制定，使得治安管理处罚条例中的一些规定与之相抵触，使法律规范本身存在着不一致、不协调、不衔接的现象，尤其表现在程序方面。为维护法制统一，《治安管理处罚法》注意处理好治安管理处罚的法律与新《刑法》、《行政处罚法》以及其它相关法律的衔接。
在治安管理处罚程序的适用上大致可分为三种情况：一种情况是，治安管理处罚法中有规定，行政处罚法中没有相应规定或者规定不一致。这种情况有的是属于该规定是为适应治安管理本身的特点而设定，如治安管理处罚法规定，公安机关为了调查案件的需要，可以传唤违反治安管理行为人，对无正当理由不接受传唤的，可以采取强制传唤措施；公安机关可以检查与违反治安管理行为有关的场所和人身程序；人民警察对事实清楚，证据确凿的，处警告或者二百元以下罚款的案件，可以当场做出处罚决定等。第二种情况是，治安管理处罚法的规定与行政处罚法的规定基本一致。如关于扣押程序的规定；关于做出处罚决定前应当告知当事人作出处罚的事实、理由、依据以及依法享有的权利；关于处罚决定应当载明的事项；关于罚款收缴分离的规定等。这种情况主要是考虑到，这些规定涉及行政管理相对人的权利，当事人有权知道。虽然在行政处罚法中已经有规定，但在治安管理处罚法中予以重申，既有利于当事人知悉和保护自己的权利，监督公安机关依法行使职权，也便于公安机关执法时遵守和引用。第三种情况是，治安管理处罚法中没有规定，需要适用行政处罚法的相关规定。如关于听证，治安管理处罚法只是规定公安机关作出吊销许可证和两千元以上罚款的治安管理处罚决定前，应当告知当事人有权要求举行听证；当事人要求听证的，公安机关应当及时依法举行听证。通过这些治安管理处罚程序的规定，尽可能从根本上解决法律适用冲突问题。
二、增加社会治安综合治理的规定
《治安管理处罚法》第6条规定：各级人民政府应当加强社会治安综合治理，采取有效措施，化解社会矛盾，增进社会和谐，维护社会稳定。在草案中本来没有这一条，但社会治安问题是诸多社会矛盾和消极因素的综合反映，构建和谐社会，维护社会稳定，除了要加强社会治安管理以外，更需要各级政府采取有效措施做好工作，正确处理和及时化解社会矛盾。这不仅是一个重大的社会问题，也是一个重大的政治问题。加强社会治安综合治理，关系到改革发展稳定的大局，关系到国家的长治久安。我国正处在社会转型期，各种社会矛盾相对比较突出，群体性事件时有发生，影响社会治安的因素比较多，这些都不是公安机关一家所能解决的。针对这些情况，各级人民政府要进一步提高对社会治安综合治理工作重要性的认识，切实加强组织领导，担负起维护社会治安和稳定、保一方平安的政治责任，扎扎实实地抓好社会治安综合治理工作。
三、进一步加强执法监督，保护公民基本权利
英国历史学家阿克顿曾说过：“一切权力都使人腐败，绝对的权力绝对使人腐败。”权力必须受到监督。而加强执法监督和保护公民权利可以说是《治安管理处罚法》最大亮点。
1 、专章规定执法监督
第一次提交全国人大常委会审议的《治安管理处罚法》草案并未设置专门的章节对执法监督作出规定。在法律草案的审议过程中，有些常委会组成人员和地方、部门提出，为维护社会治安秩序，需要赋予公安机关及其人民警察必要的权力，同时又要对其权力的行使加以规范和监督，以保护公民的权利。因此，法律增加了“执法监督”一章，对公安机关及其人民警察办理治安案件应当遵守的基本行为规范作出有针对性的规定。
2 、对治安管理程序进一步详细规定
治安管理处罚程序在治安管理中有着重要作用：一是限制治安管理处罚权力的恣意行使，防止公民、社会组织的合法权益遭受行政权力的无端侵害；二是使治安管理处罚的决定具有确定性、合法性，维护行政权力、提高行政效率。在我国，法律文化传统一向不重视程序规范的作用，治安管理程序更是饱受冷遇。而且，我国目前的现状是行政权力膨胀，运用混乱、控制不力，公民、社会组织的合法权益得不到有效的保护。《治安管理处罚法》对程序十分重视，在程序方面增加了26条，例如它规定对违反治安管理行为人传唤后的询问查证时间不得超过八小时，情况复杂，依照本法规定可能适用行政拘留处罚的，询问查证的时间不得超过二十四小时；对公安机关办理治安案件的期限，也做了明确规定自受理之日起不得超过三十日；案情重大、复杂的，经上一级公安机关批准，可以延长三十日。
3、公民对治安管理处罚可以直接起诉。
《治安管理处罚条例》规定被处罚人对治安管理处罚决定不服的，应当先向上级公安机关申请行政复议；对复议决定不服的，才能提起行政诉讼。而按照行政复议法、行政诉讼法规定的原则，被处罚人是先申请行政复议，还是直接向人民法院提起行政诉讼，属于被处罚人自愿选择的权利。因此，《治安管理处罚法》最终确定：被处罚人对治安管理处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
4、对人民警察的自由裁量权加以限制
现代行政的基础是限制公权力，切实尊重和保障公民的私权利。《治安管理处罚法》对各类治安管理处罚行为有更明确的规定，使其更加明确化和规范化，从而有效限制和规范公安机关的自由裁量权。近些年来，个别地方公安机关的权力恶性膨胀形状是有目共睹的，也是危害严重的。应通过实施《治安管理处罚法》，使这个问题得到有效遏制。
（1）、缩小了治安拘留处罚自由裁量的幅度。原来条例规定治安拘留处罚为1天至15天以下，没有根据不同的违法行为作出规定。《治安管理处罚法》考虑到治安拘留的处罚涉及公民人身自由的限制，在适用上十分慎重，把治安拘留处罚，按照不同的违法行为、违法行为的性质，区分为5天以下，5天至10天，10天至15天。
（2）、修改了裁决事项条例规关于公安机关在作出治安管理处罚时，可以一并作出赔偿损失或者负担医疗费用的裁决，并可以强制执行的规定。从行政机关职业角度考虑，处罚法没有继续授权公安机关裁决当事人之间的民事赔偿。至于如何赔偿、赔偿多少，可由当事人通过民事审判程序解决。
5、更加注重对特殊人员的保护
由于未成年人的生理和心理都还未成熟，讯问未成年人应注意保护他们的权利，《治安管理处罚法》84条规定询问不满十六周岁的违反治安管理行为人，应当通知其父母或者其他监护人到场。
草案曾规定，对不满16岁的未成年人，不适用行政拘留处罚。有些常委会委员提出，行政拘留处罚对一个人的身心影响相当大，对违反治安管理的未成年人应体现重在教育的精神。他们建议，对年满16周岁不满18周岁的未成年人违反治安管理的也应适当适用这一规定。法律最终增加了相应规定：对已满十六周岁不满十八周岁的，初次违反治安管理的不执行治安拘留。
同时二审修改后的《治安管理处罚法》将治安拘留处罚合并执行的最高期限由初审时的30日减少到20日。同时取消关于未成年人、70周岁以上的老人、怀孕或者哺乳自己不满1周岁婴儿的妇女可以罚款折抵拘留的规定，明确他们不适用行政拘留处罚。
总之，公安执法部门的许多治安管理行为，将更加有“法”可依。同时还值得注意的是，治安处罚的范围、力度都有所加强，处罚程序则更加规范。这一法律的实施，将在规范公民行为、维护社会秩序及维护公民合法权益等方面，产生深刻影响。相信《治安管理处罚法》的颁布实施将对我国的法治化进程起到进一步推动作用。
参考书目
专家编写组编：《中华人民共和国治安管理处罚法释义与实用指南》，中国人民公安大学出版社2005.9。
李春华主编：《中华人民共和国治安管理处罚法释义与应用》，群众出版社2005.9。
