【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
【关键词】买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。
澳门特别行政区第1/1999号法律：回归法
澳门
澳 门 特 别 行 政 区
第1/1999号法律
回归法
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一条
澳门特别行政区
一、澳门特别行政区是中华人民共和国的一个享有高度自治权的地方行政区域，直辖于中央人民政府。
二、澳门特别行政区的首长及代表为澳门特别行政区行政长官。
第二条
确认
澳门特别行政区行政长官、行政会、政府、立法会、推荐法官的独立委员会及检察长，于一九九九年十二月二十日前，按照全国人民代表大会澳门特别行政区筹备委员会的规范性文件，根据《澳门特别行政区基本法》及其它可适用的法规作出的全部行为，确认其有效及产生效力。
第三条
原有法规
一、澳门原有的法律、法令、行政法规和其它规范性文件，除同《澳门特别行政区基本法》抵触者外，采用为澳门特别行政区法规。
二、列于本法附件一的澳门原有法规抵触《澳门特别行政区基本法》，不采用为澳门特别行政区法规。
三、列于本法附件二的澳门原有法规抵触《澳门特别行政区基本法》，不采用为澳门特别行政区法规，但澳门特别行政区在制定新的法规前，可按《澳门特别行政区基本法》规定的原则和参照原有做法处理有关事务。
四、列于本法附件三的澳门原有法规中抵触《澳门特别行政区基本法》的部份条款，不采用为澳门特别行政区法规。
五、采用为澳门特别行政区法规的澳门原有法规，自一九九九年十二月二十日起，在适用时，应作出必要的变更、适应、限制或例外，以符合中华人民共和国对澳门恢复行使主权后澳门的地位和《澳门特别行政区基本法》的有关规定。
第四条
原有法规中的名称或词句的解释
一、除符合第三条规定的原则外，澳门原有法规中：
（一）序言和签署部份不予保留，不作为澳门特别行政区法规的组成部份。
（二）规定与澳门特别行政区有关的外交事务的原有法规，如与在澳门特别行政区实施的全国性法律不一致，应以全国性法律为准，并符合中央人民政府享有的国际权利和承担的国际义务。
（三）任何给予葡萄牙特权待遇的规定不予保留，但有关澳门与葡萄牙之间互惠性规定不在此限。
（四）有关土地所有权的规定，依照《澳门特别行政区基本法》第七条的规定解释。
（五）有关葡文的法律效力高于中文的规定，应解释为中文和葡文都是正式语文；有关要求必须使用葡文或同时使用葡文和中文的规定，依照《澳门特别行政区基本法》第九条的规定办理。
（六）凡体现因葡萄牙对澳门管治而引致不公平的原有有关专业、执业资格的规定，在澳门特别行政区对其作出修改前，可作为过渡安排，依照《澳门特别行政区基本法》第一百二十九条的规定参照适用。
（七）有关从澳门以外聘请的葡籍和其它外籍公务人员的身份和职务的规定，均依照《澳门特别行政区基本法》第九十九条的规定解释。
（八）在条款中引用葡萄牙法律的规定，如不损害中华人民共和国的主权和不抵触《澳门特别行政区基本法》的规定，在澳门特别行政区对其作出修改前，可作为过渡安排，继续参照适用。
二、在符合第一款规定的条件下，采用为澳门特别行政区法规的澳门原有法规，除非文意另有所指，对其中的名称或词句的解释或适用，须遵循本法附件四所规定的替换原则。
三、采用为澳门特别行政区法规的澳门原有法规，如以后发现与《澳门特别行政区基本法》相抵触者，可依照《澳门特别行政区基本法》的规定和法定程序修改或停止生效。
四、原适用于澳门的葡萄牙法律，包括葡萄牙主权机构专为澳门制定的法律，自一九九九年十二月二十日起，在澳门特别行政区停止生效。
第五条
公共行政延续的一般原则
一九九九年十二月二十日前公务员及服务人员依原有法规确定的与公共行政当局的职务联系，以及各公共部门、公务法人、项目组、其它公共实体或其机关、公务员或服务人员获授予的权力及承担的责任，得予保留，但不影响根据《澳门特别行政区基本法》、本法或其它可适用法规作出变更。
第六条
行政行为
一九九九年十二月二十日前依原有法规作出的全部行政行为，在不抵触《澳门特别行政区基本法》、本法或其它可适用法规的前提下，在该日后继续有效及产生效力，并视为澳门特别行政区相应人员或实体作出的行政行为。
第七条
权限的转授予
一九九九年十二月二十日前依原有法规对公共部门、公务法人、项目组及其它公共实体领导人的转授权，视为澳门特别行政区相应官员所为，但不影响对该等转授权的收回、变更或以法规另行订定。
第八条
法院
一、澳门特别行政区法院独立进行审判，只服从法律，不受任何干涉。
二、澳门特别行政区法院的组织、职权和运作由法律规定。
第九条
检察院
一、设立澳门特别行政区检察院，独立行使法律赋予的检察职能，不受任何干涉。
二、澳门特别行政区检察院的组织、职权和运作由法律规定。
第十条
司法程序、诉讼文件、司法制度的延续
在不抵触《澳门特别行政区基本法》、本法及其它可适用法规的前提下，一九九九年十二月二十日前的司法程序、诉讼文件及司法制度包括本地编制的确定性委任的司法官已取得的权利予以延续。
第十一条
本地区的财产及其它权利和债权
一、一九九九年十二月二十日前澳门地区所拥有的财产，包括动产及不动产及其它物权，以及股票、股额、债券或其它公司或其它法人的资本利益，以及债权或任何具经济价值的给付，经适当程序转移给澳门特别行政区，并由政府依法管理及处分，但不影响本法第四条第一款（四）项的规定。
二、一九九九年十二月二十日前以任何形式对澳门地区所欠的款项，包括税项、费用、罚款、溢价金、租金、赔偿、返还及其它财政或实物回报，自动成为对澳门特别行政区所欠款项，而该等债权将附同有关的优先债权及担保，无须经任何程序。
三、上两款的规定同时适用于原行政当局的部门及公共实体的财产以及在一九九九年十二月二十日前对其所欠的款项。
第十二条
政府对被特许人及其它公益实体的权力
政府对公共服务的被特许人或公益实体的权力，由行政长官指定的司长按照特许合同的条款或可适用的法律或其它法规的规定行使。
第十三条
原咨询组织
一、原咨询组织维持其现行体例，并视乎情况更改对其进行监督的政府官员。
二、原咨询组织中的官方代表及成员由澳门特别行政区政府确认或指派。
第十四条
廉政公署
一、原澳门反贪污暨反行政违法性高级专员公署改为澳门特别行政区廉政公署。
二、澳门特别行政区总预算在支出部份中包括一项给予廉政公署新经济年度的总金额；廉政公署应将预算事先呈交行政长官核准。
第十五条
市政机构的改组
一、原澳门市政机构改组为非政权性的临时市政机构：
（一）原澳门市市政议会改组为临时澳门市政议会；
（二）原澳门市市政执行委员会改组为临时澳门市政执行委员会；
（三）原海岛市市政议会改组为临时海岛市政议会；
（四）原海岛市市政执行委员会改组为临时海岛市政执行委员会。
二、临时市政机构经行政长官授权开展工作、并向行政长官负责；行政长官可指定其受有关的司长监督。
三、临时市政机构的任期至新的市政机构依法产生时为止，但不得超过二零零一年十二月三十一日。
四、原市政机构的徽号、印章、旗帜自一九九九年十二月二十日起停止使用。
五、原市政机构中由选举产生的市政议会成员和市政执委会成员，如本人愿意，并向行政长官确认其留任意愿，可成为临时市政机构中相应机构的成员。如有成员缺额，依法进行补充。
六、由委任产生的市政议会成员和市政执委会成员由行政长官按相应人数委任。
第十六条
附件
本法附件一至附件五构成本法的组成部份。
第十七条
生效
本法自一九九九年十二月二十日起开始生效。
一九九九年十二月二十日通过。
立法会主席
曹其真
一九九九年十二月二十日签署。
命令公布。
行政长官
何厚铧
________________________________________
附件一
澳门原有法律中的下列法律、法令及其它规范性文件抵触《澳门特别行政区基本法》，不采用为澳门特别行政区法律：
一、关于订定进入公职及晋升的语文知识水平的第5/90/M号法律；
二、《澳门立法会选举制度》── 第4/91/M号法律；
三、《议员章程》及其修订（第7/93/M号法律、第10/93/M号法律、第1/95/M号法律）；
四、关于规范澳门司法体制的第17/92/M号法令、第18/92/M号法令、第55/92/M号法令、第45/96/M号法令、第28/97/M号法令、第8/98/M号法令和第10/99/M号法令；
五、关于澄清《澳门公共行政工作人员通则》第十三条第一款规定之适用范围的第5/93/M号法令；
六、关于对葡萄牙总统授予澳门法院终审权及专属审判权之声明之相关问题作出解释的第20/99/M号法令；
七、《立法会章程》──第1/93/M号立法会决议。
附件二
澳门原有法律中的下列法律、法令抵触《澳门特别行政区基本法》，不采用为澳门特别行政区法律，但澳门特别行政区在制定新的法律前，可按《澳门特别行政区基本法》规定的原则和参照原有做法处理有关事务：
一、关于规范澳门水域公产制度的第6/86/M号法律；
二、关于确定向葡萄牙共和国招聘前来澳门执行职务人员章程的第60/92/M号法令和第37/95/M号法令；
三、关于核准发出澳门居民身份证之新制度的第19/99/M号法令。
附件三
澳门原有法律中下列法律、法令的部份条款抵触《澳门特别行政区基本法》，不采用为澳门特别行政区法律：
一、核准《土地法》（第6/80/M号法律）中有关出售土地以及对不动产所有权享有权利能力的葡萄牙公法人有权取得对土地占有或使用的特别准照的条款；
二、《选民登记》（第10/88/M号法律）第十八条第五款；
三、《市政区法律制度》（第24/88/M号法律）中体现市政机构具有政权性质的条款；
四、《反贪污暨反行政违法性高级专员公署》（第11/90/M号法律）第二条、第十七条和第四十一条；
五、第1/96/M号法律对《澳门立法会选举制度》的修改；
六、关于订定本地区总预算及公共会计表的编制与执行、管理及业务帐目的编制以及澳门公共行政领域财务活动的稽查规则的第41/83/M号法令第十条第一款、第二十一条第二款；
七、关于将贩卖及使用麻醉品视为刑事行为以及提倡反吸毒措施的第5/91/M号法令第三十八条、第四十二条适用葡萄牙引渡法律的规定；
八、关于修改建立保安部队方面规定的第19/92/M号法令第一条；
九、关于重组水警稽查队组织架构的第2/95/M号法令第四十四条“纪念日”的规定；
十、关于重组治安警察厅组织架构的第3/95/M号法令第六十九条“纪念日”的规定；
十一、关于重组消防队组织架构的第4/95/M号法令第四十一条“纪念日”的规定；
十二、关于核准澳门港务局组织法规的第15/95/M号法令第十九条第五款；
十三、关于修改入境、逗留及在澳门定居的一般制度的第55/95/M号法令第五条第二款b项。
附件四
采用为澳门特别行政区法律的澳门原有法律中的名称或词句在解释或适用时一般须遵循以下替换原则：
一、任何提及“葡萄牙”、“葡国”、“葡国政府”、“共和国”、“共和国总统”、“共和国政府”、“政府部长”等相类似名称或词句的条款，如该条款内容涉及《澳门特别行政区基本法》所规定的中央管理的事务和中央与澳门特别行政区的关系，则该等名称或词句应相应地解释为中国、中央或国家其它主管机关，其它情况下应解释为澳门特别行政区政府。
二、任何“澳门”、“澳门地区”、“本地区”、“澳门法区”等名称应解释为“澳门特别行政区”。任何有关澳门特别行政区区域的表述应依照国务院颁布的澳门特别行政区区域图作出相应解释后适用。
三、任何“澳门法区法院”、“普通管辖法院”、“平政院”、“高等法院”及“检察官公署”等名称或词句应相应地解释为澳门特别行政区法院、初级法院、行政法院、中级法院及检察院。
四、任何“总督”、“澳督”名称应解释为澳门特别行政区行政长官。
五、任何有关立法会、司法机关或行政机关及其人员的名称或词句应相应地依照《澳门特别行政区基本法》的有关规定进行解释和适用。
六、任何“中华人民共和国”、“中国”、“国家”等相类似的名称或词句，应解释为包括台湾、香港和澳门在内的中华人民共和国；任何单独或同时提及大陆、台湾、香港和澳门的名称或词句，应相应地将其解释为中华人民共和国的一个组成部份。
七、任何“外国”、“其它国家”等相类似的名称或词句，应解释为中华人民共和国以外的任何国家或地区，或者根据该项法律或条款的内容解释为“澳门特别行政区以外的任何地方”；任何“外籍人士”等相类似的名称或词句，应解释为中华人民共和国公民以外的任何人士。
八、任何“审计法院”和“反贪污暨反行政违法性高级专员公署”等类似的名称或词句，应解释为“审计署”和“廉政公署”。
附件五
立法会于一九九九年十二月二十日前通过并根据《回归法》第二条规定予以确认的主要行为：
一、法案：
（一）《政府组织纲要法》；
（二）《法规的公布与格式》；
（三）《就职宣誓法》；
（四）《国旗、国徽及国歌的使用及保护》；
（五）《区旗、区徽的使用及保护》；
（六）《澳门特别行政区处理居民国籍申请的具体规定》；
（七）《澳门特别行政区永久性居民及居留权法律》；
（八）《司法组织纲要法》；
（九）《司法官通则》；
（十）《澳门特别行政区审计署》。
二、决议：
《关于澳门特别行政区立法会议事规则的决议》。
三、全体会议议决：
（一）全体会议于一九九九年十月十二日通过的第1/99号议决--选举澳门特别行政区第一届立法会主席及副主席的方法；
（二）全体会议于一九九九年十月十二日通过的第2/99号议决--澳门特别行政区立法会临时议事规则；
（三）全体会议于一九九九年十二月六日通过的第3/99号议决。
四、执行委员会议决：
（一）执行委员会于一九九九年十一月二十六日通过的第1/99号议决；
（二）执行委员会于一九九九年十二月十八日通过的第2/99号议决。
