一、基本案情
周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。
二、分歧
法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。
第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。
三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：
本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。
何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起 物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。
因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了
（作者单位：湖南省道县人民法院）
沈阳市税收征收管理条例(已废止)
辽宁省人大常委会
沈阳市税收征收管理条例
辽宁省人大常委会
（1992年10月8日沈阳市第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1992年11月28日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 税务登记
第三章 纳税鉴定
第四章 纳税申报
第五章 税款征收
第六章 帐簿、凭证管理
第七章 减免税金的管理使用
第八章 协税、护税
第九章 税务检查
第十章 罚 则
第十一章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强税收征收管理，确保国家财政收入，保护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和国家有关规定，结合本市情况，制定本条例。
第二条 凡由本市税务机关负责征收的各种税收及能源交通重点建设基金、预算调节基金、教育费附加的征收管理，除国家税收法规另有规定外，均适用本条例。
凡在本市有纳税义务的单位和个人（以下简称纳税人），有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人（以下简称扣缴义务人），都必须执行本条例。
第三条 本条例由市税务机关负责组织实施。各级检察院、法院和公安、工商、物价、财政、审计、监察、海关、银行、交通等有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法做好税收征收管理工作。
税务机关依法执行职务，任何单位和个人不得阻挠。
第四条 任何单位和个人都有权对违反本条例的行为检举揭发。税务机关为检举者保密，并按规定给予奖励。
对检举揭发者进行打击、报复的，由有关部门依法追究责任。
第二章 税务登记
第五条 企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产经营的事业单位自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关审核后发给税务登记证件。
前款规定以外的纳税人办理税务登记的范围和办法，由税务机关按国家有关规定执行。
第六条 税务登记的内容包括：纳税人名称、居民身份证号码、地址、所有制形式、隶属关系、经营方式、经营范围、注册资金、银行帐号以及其他有关事项。
第七条 纳税人申报办理税务登记，应提出书面申请登记报告和有关证件，有主管部门的还应提供其批准文件。税务机关有根据认为从事生产、经营的纳税人有逃避纳税义务行为的，可以在规定的纳税期之前，责令限期缴纳应纳税款；在限期内发现纳税人有明显的转移、隐匿其应纳税
的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象的，税务机关可以责成纳税人提供纳税担保。
主管税务机关对上述报告、文件、证件审核后，符合登记条件的予以登记，发给税务登记证。
纳税人应当按照税务机关的规定使用税务登记证件，不得转借、买卖、损毁、涂改和伪造。
第八条 从事生产、经营的纳税人，税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起三十日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向税务机关申报办理变更或者注销税务登记。
第三章 纳税鉴定
第九条 办理税务登记的纳税人，应在取得税务登记证件的同时向主管税务机关办理纳税鉴定；当时不能办理的，应在十五日内申报办理。
申报办理时，应就所有制形式、经营方式、经营范围、生产产品的名称、性能、用途以及收入、所得和其他应税项目，如实填写纳税鉴定申报表。
第十条 主管税务机关应当依法对纳税人的纳税鉴定申报进行审核，确定其适用的税种、税目、税率（单位税额）和纳税环节、计税依据、纳税期限、征收方式等，并发给纳税鉴定书。
第十一条 扣缴义务人应于发生代扣代缴、代收代缴税款义务前十日内向主管税务机关领取代扣代缴、代收代缴税款证书；主管税务机关在发给扣缴义务人证书时，应明确其适用的税种、税目、税率、缴款期限和缴库方式。
第十二条 纳税人、扣缴义务人的鉴定项目发生变化时，应当自发生变化之日起十五日内向主管税务机关申报，修订纳税鉴定书。
第四章 纳税申报
第十三条 纳税人必须依照法律、行政法规规定和税务机关的纳税鉴定所核定的税种、税目、税率，在规定的期限内，向主管税务机关报送纳税申报表、财务会计报表和有关纳税资料，申报纳税。扣缴义务人应按规定履行代扣代缴、代收代缴税款的申报手续。
第十四条 因不可抗力原因，不能按期办理纳税申报的，经主管税务机关批准，在不可抗力因素消除后十日内办理。
第十五条 纳税人发生纳税义务超过三十日或超过税务机关核定的纳税期限十五日，未向税务机关申报纳税的，主管税务机关有权确定其应纳税额，限期缴纳。
第十六条 纳税人经税务机关批准减税、免税的，其减、免税额应按税务机关规定进行申报。
第十七条 纳税人在税务机关核定的纳税期限内，未发生纳税义务的，也应按期向主管税务机关进行申报。
第五章 税款征收
第十八条 税款征收的主要方式有：查帐征收、查定征收、查验征收、定期定额征收以及代扣代缴、代收代缴。具体由税务机关按税收法规规定和纳税人的生产经营情况、财务管理水平以及便于征收管理的原则确定。
第十九条 纳税人、扣缴义务人应按主管税务机关核定的纳税期限或缴款期限，缴纳或解缴税款。主管税务机关按规定付给扣缴义务人手续费。
第二十条 税务机关有权依法对纳税人的货物和应税财产进行查验登记。
第二十一条 个体工商户和私营企业以集体、校办、民政、新办等各种企业名义经营骗取减、免税金的，税务机关查实后依照个体工商户或私营企业税收征收办法征税，并追缴其少纳的税款，情节严重的按偷税论处。
第二十二条 纳税人拖欠税款、滞纳金的，经催缴无效时，由县（区）以上税务机关批准，向纳税人开户银行或其他金融机构开具《工商税收扣款通知书》，通知银行或其他金融机构扣缴税款。各银行和其他金融机构应按照国务院规定扣款顺序执行。
第二十三条 经县以上主管税务机关批准，税务人员可凭《检查纳税人存款帐户许可证》检查纳税人的银行或其他金融机构帐户存款，各级银行或其他金融机构应据实提供资料和情况。税务机关应严格遵守有关保密规定，为纳税人保密。
第二十四条 银行或其他金融机构在按有关部门通知暂停支付纳税人存款期间，不停止支付税款，并保证其及时入库。
第二十五条 纳税人欠税的，如有应退税款或其减免税专户存储帐户上有减免税金的，不论与其欠税的税种和年度是否相同，均可用应退税款或减免税金抵缴欠税。
因税务机关工作有误，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，纳税人、扣缴义务人只补缴税款，税务机关不得加收滞纳金。
第二十六条 纳税人超过应纳税额缴纳税款的，从超缴之日起三年内，可以向原征收机关提出申请，要求退还超额缴付的税款或者抵缴其下期税款，经县以上税务机关审核确认后，即可办理退还超额缴纳的税款或抵缴其下期税款。纳税人逾期提出，税务机关不予受理。
税务机关发现纳税人超额缴付税款，应当立即办理退还或者抵缴手续。
第六章 帐簿、凭证管理
第二十七条 纳税人必须按国家财务会计法规和税务机关的规定，建立健全财务会计制度，并完整保存帐簿、凭证、缴款书、完税证等纳税资料。个体工商户确无建帐能力的，可报经主管税务机关批准，暂缓建帐，但应完整保存有关凭证、缴款书、完税证等纳税资料。
扣缴义务人应按规定和主管税务机关要求，设立专门帐户，并妥善保存代扣代缴、代收代缴税款资料。
上述资料如有丢失或损坏，应在十五日内报告主管税务机关处理。
第二十八条 纳税人主管部门制定的本系统财务会计制度，应当抄送同级税务机关，纳税人的财务会计制度和具体的财务会计处理办法，如同国家税收法规相抵触时，应依据国家税收法规计算纳税。
第二十九条 发票管理，按国家、省、市发票管理办法规定执行。
第三十条 税务机关应逐户建立纳税人税收管理档案，并妥善保管，严格保密。
第三十一条 集体企业会计制度、财务管理办法由税务机关制定，并实施管理。
第七章 减免税金的管理使用
第三十二条 减、免税必须依照法律、法规规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、法规的规定擅自做出减、免税的决定。
第三十三条 税务机关批准纳税人申请减、免税后，应在十日内通知纳税人。
第三十四条 纳税人要按规定的用途使用减、免税金，并报主管税务机关备案。
第三十五条 纳税人骗取减、免税金的，一经发现，税务机关应立即停止其减、免税待遇，追回已减、免的税金，并按偷税处理；对暂无支付能力的，可按税务机关核定的还款期限分期偿还，直到以其财产变价抵缴税款。
第八章 协税、护税
第三十六条 税务机关及其税务人员应依靠群众和社会力量，加强税收征收管理；各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。
第三十七条 协税组织是协助税务机关做好税收征收管理工作的群众组织，由各企事业单位、街道办事处、居民委员会、村民委员会和有关的社会团体派员组成。
协税组织应配合税务机关宣传国家税收法规、政策，增强公民的税收法制观念，提高纳税人依法纳税的自觉性。
第三十八条 协税组织应协助税务人员调查核定纳税人的经营状况和纳税情况，及时反映纳税人的偷税、抗税问题，配合税务机关查处偷税、抗税行为。
第三十九条 护税组织是依法打击和查处干扰国家税收工作、妨碍税务人员履行职务的组织，由有关执法、司法等部门组成。
第四十条 护税组织应维护国家税收的严肃性，保障国家税收法规的实施，保护税务人员依法征税。对威胁、辱骂、殴打税务人员及暴力抗税者，及时予以严肃处理。
第四十一条 公安机关可根据需要采取必要措施，依法开展税务方面的治安工作。
第九章 税务检查
第四十二条 税务机关进行税务检查时可行使下列职权：
（一）检查纳税人、扣缴义务人的帐簿、发票、凭证、报表及其他有关资料；
（二）对纳税人的生产、经营场所和货物存放地进行纳税检查；
（三）责成纳税人、扣缴义务人提供与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的文件、证明材料及其他有关资料；
（四）询问纳税人、扣缴义务人与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的问题和情况。
第四十三条 纳税人、扣缴义务人在接受税务机关检查时，必须如实反映情况，提供证据和有关资料，不得拒绝、隐瞒、阻挠、刁难。
第四十四条 在集贸市场从事经营活动的纳税人，应携带税务登记证或税务机关核发的其他有关证件，亮证经营。
第四十五条 税务机关查处税务违法案件需要取证时，可以采取记录、录音、照像、复制、勘验、鉴定等手段。
第四十六条 税务人员进行税务检查时，必须出示税务检查证，按检查程序进行，并对检查情况保密。对涉及国家秘密的，依照国家有关的法律、法规的规定执行。
第十章 罚 则
第四十七条 纳税人违反本条例规定有下列行为之一的，由税务机关责令其限期纠正，逾期不纠正的，可以处以二千元以下的罚款；情节严重的，处以二千元以上一万元以下的罚款。
（一）未按规定申报办理税务登记、变更或者注销税务登记以及未按规定使用税务登记证的；
（二）未按规定办理纳税鉴定的；
（三）未按规定建立、使用和保存帐簿、票证及其他有关资料的；
（四）未按规定提供纳税资料的；
（五）未按规定接受税务机关监督检查的；
（六）未按规定使用减、免税金的。
第四十八条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表的，由税务机关责令限期改正，可以处以二千元以下的罚款；逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。
第四十九条 扣缴义务人未按照规定设置、保管代扣代缴、代收代缴税款帐簿或者保管代扣代缴、代收代缴税款记帐凭证及有关资料的，由税务机关责令限期改正，逾期不改正的，可处以二千元以下的罚款，情节严重的，处以二千元以上五千元以下的罚款。
第五十条 税务机关在查处违章案件中，发现纳税人有转移、隐藏其应纳税货物或税款，逃避纳税的，经县（区）以上税务机关批准可扣留应纳税货物及其他财产或通知银行和其他金融机构暂停支付其存款。
第五十一条 纳税人欠税、偷税、抗税的，主管税务机关按下列规定处理。
（一）对欠税者，税务机关应根据纳税人的实际情况，核定其还欠税期限，并从欠税之日起，按规定加收千分之二滞纳金。逾期未缴的，通知其开户银行和其他金融机构扣缴税款。
（二）对偷税者，偷税数额占应纳税额的百分之十以上并且偷税数额在一万元以上的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，除由税务机关追缴其偷税款外，依照全国人大常委会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定第一条的规定处理；偷税额不满一万元或者偷税数额占应
纳税额不到百分之十的，由税务机关追缴其偷税款，处以偷税额五倍以下的罚款。
扣缴义务人不缴或少缴已扣、已收税款的，亦应按前款规定处理。
（三）对抗税者，税务机关除令其限期补缴所拒缴税款外，依照关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定第六条第一款的规定处理；情节轻微，未构成犯罪的，由税务机关追缴其拒缴税款五倍以下罚款。
第五十二条 纳税人欠税、偷税、抗税的，除按本条例第五十一条处理外，县（区）以上税务机关还可采取以下措施：
（一）吊销其税务登记，收回由税务机关发给的票证，限期缴纳；
（二）提请工商行政管理部门吊销其营业执照，停止营业，限期缴纳；
（三）正式书面通知其开户银行和其他金融机构扣缴入库，对其无存款的，可查封、扣押、拍卖其有关货物及其他财产。
第五十三条 扣缴义务人违反本条例第十二条、第二十七条、第四十三条规定的，参照本条例第四十七条有关规定处理；违反本条例第十三条规定的，参照本条例第四十八条有关规定处理。
第五十四条 对盗窃、抢劫、伪造、倒卖税务公文、票证和印章，盗窃、抢劫税款，冲击税务机关，围攻、殴打、侮辱、谩骂、打击报复税务人员，以暴力、威胁方法阻碍税务人员依法执行职务的，由公安机关和司法机关依法予以处理。
第五十五条 税务机关向纳税人、扣缴义务人及其他当事人送达税务文书时，应当办理签收手续。受送达人拒绝接受的，由送达人写明拒收理由和日期，送达人、见证人签名或者盖章，把税务文书留在受送达人处，即视为送达。
第五十六条 纳税人、扣缴义务人、纳税担保人，同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照法律、行政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到税务机关填发的缴款凭证之日起六十日内向上一级税务机关申请复议。上一级税务机关应当自收到复议申请之日起六十日
内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人对税务机关的处罚决定、强制执行措施或者税收保全措施不服的，可以在接到处罚通知之日起或者税务机关采取强制执行措施、税收保全措施之日起十五日内向作出处罚决定或者采取强制执行措施、税收保全措施的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复
议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起或者税务机关采取强制执行措施、税收保全措施之日起十五日内直接向人民法院起诉，复议和诉讼期间，强制执行措施和税收保全措施不停止执行。
当事人对税务机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，作出处罚决定的税务机关可以申请人民法院强制执行。
第五十七条 税务机关和税务人员行使税务管理、税款征收、税务检查和税务行政处罚职权的具体行政行为，侵犯纳税人、扣缴义务人和有关的单位和个人的合法权益而造成直接经济损失的，税务机关应当负责赔偿。
第五十八条 税务机关工作人员不准购买变价处理的扣押、查封的产品、商品、货物或其他财产，违者责令退还，并给予行政处分。
税务机关工作人员私分扣留、查封的产品、商品、货物或其他财产的，依法追究责任。
第五十九条 税务人员利用职务上的便利，收受或者索取纳税人、扣缴义务人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，给予行政处分。
第六十条 税务人员玩忽职守，不征或者少征应征税款，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，给予行政处分。
第十一章 附 则
第六十一条 本条例实施中的具体问题由市人民政府负责解释。
第六十二条 本条例自发布之日起施行。
1992年11月28日
