论 物 证
吴 勇
（西南民族大学法学院2003级法学2班，四川，成都，610225）
摘要：物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先，无论是在刑事案件还是在民事案件中；无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中，物证都是普遍存在的。其次，物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息，可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。笔者从物证的概念、物证的种类、物证的特征以及物证的审查与鉴定等方面对物证进行了全面的阐释。
关键词：物证 物证审查 物证鉴定 物证特征
引 言
“物证不怕恫吓。物证不会遗忘。物证不会向人那样受到外界影响而情绪激动，物证总是耐心地等待着真正识货的人去发现和提取，然后再接受内行人的检验与评断。这就是物证的性格。”
---------赫伯特.麦克唐奈
一、物证的概念
人类使用物证已有几千年的历史。据我国“周礼”记载，周朝已有门“掌盗罪之任器货贿”的官吏，说明在当时的诉讼中，人们已经认识到了像凶器、赃物这样一些物品的证据作用，这就是物证。当然，“物证”这一概念明确出现在法条中却较晚，现在一般认为，“物证”的概念最早见之于1808年法国的《刑事诉讼法典》。物证的使用既有悠久的历史，那么，什么是物证呢？
物证，英国学者称之为实物证据。他们给实物证据所下的定义是：“交由法庭查验的文件之外的物体。”[1]这个提法显然有一定的局限性，因为并不是所有的物证都提交法庭检验。
原苏联法律上给物证所下的定义是：“物证，是曾供犯罪使用的工具，保有犯罪痕迹的物品，或者曾为被告人犯罪行为侵害的客体物，以及其他可供发觉罪犯，查获罪犯的物品和文件。”[2]这是用列举物证类型的方式所下的定义，这样下定义很难完满地揭示出物证的实质。
物证是证据体系中重要的科学证据，我国法律虽明确规定了证据的概念，却没有规定什么是物证，在众多的诉讼法学证据学专著、教材和专题文章里，具有广泛代表性的物证概念有两种：
（一） 传统意义上物证的概念：
物证，就是指对案件事实情况有价值的物品和痕迹。如：犯罪凶器、被窃财物、现场指纹等（区别与“人证”）。参见《现代汉语大词典》（修订本），中国社会科学院语言研究所词典编辑室编。该定义为大多数学者所接受，也相当普遍的出现的法学著作里。但是随着物证技术的不断发展，该定义的弊端也就日益的显现出来，主要表现在两个方面：
1、“证明案件真实情况的”这一种差未能指明物证所特有的属性。
2、“物品和痕迹”只是物证表现形式的一部分，未能囊括所有的物证表现形式。[3]
八十年代中期，有些学者意识到物证概念的不足，开始进行修正。如：“物证是指证明案件真实情况的一切物质。”[4]“物证是指据以查明案件事实情况的客观实在物。”[5] 这两种定义指出物证的属概念是一切物质或客观实在物，避免了犯定义过窄的逻辑错误。但是所选择的种差依然没有揭示出物证的特有属性。
（二） 现代意义上的物证概念
八十年代开始，随着现代分析方法联用技术、激光技术、微区分析技术、电子计算机及其图像处理技术、声纹技术等应用于物证检验领域，传统的物证检验技术与现代尖端分析技术的结合，解决了过去我们无法识别的许多问题，大大拓宽了物证检验的范围，促使人们对沿袭多年的传统物证概念重新认识。九十年代中期，出现了具有现代意义的物证概念，其典型代表有：“物证是以其自身属性、特征或存在状况证明案件事实的客观实在。”[6] “物证是以其自身属性、外部特征或存在状况证明案情的客观实在。”[7]与传统的物证概念相比，其意义在于突破了“物品和痕迹”的局限。笔者认为：物证是指以物品和物质痕迹的存在状况、外部特征或者物质属性对案件起证明作用的实物证据，首先，该定义指明了物证所属的种类即实物证据，其次，该定义对物证的内在特征进行了很好的阐释，符合现代意义上物证的特点，从理论上拓宽了物证的范围，给物证技术的发展带来了新的契机，同时也为司法机关运用形形色色的物证开辟了广阔的新天地。
（三） 物证与书证的区别
书证是指以文字、符号、图画等记载的内容和表达的思想来证明案件真实情况的书面文件和其他物品，其与物证的区别表现在：
1、书证是记载与一定物质（不限于纸张）上的文字、符号所表达的内容俩证明案件事实的，而物证是以其外形、质量等证明案件事实的，这是二者的最根本的区别。
2、法律对某些书证有特殊要求，而对物证无任何特殊要求。
二、物证的种类
人们在司法活动中遇到或使用的物证是多种多样的，大到高楼桥梁，小到遗传基因，世界的万物都有可能成为案件中的物证。因此，物证是无法列举穷尽的，但是为了更好的把握物证概念的内涵和外延，可以从不同的角度对物证进行分类：
（一）在自然界中，物体的基本形态包括固态、液态和气态，与此对应，物证可分为：固体物证、液体物证和气体物证。
（二）根据体积和压力的大小不同，可以把物证分为：巨体物证、常体物证和微体物证。
（三）根据检验的科学方法不同，可以把物证分为：物理物证、化学物证和生物物证。
（四）根据证明案件事实所依据的特征不同，可以把物证分为：形象特征物证、习惯
特征物证和气味特征物证。形象特征指客体的外表结构、形状形态、图像花纹、颜色光泽等，如：手印、足迹、工具痕迹、枪弹痕迹等物证就是形象物证；成分特征指客体物质成分的种类、含量、结构、排列、比例等方面的特征，如：血液、精液、毛发、人体组织等可以进行DNA图谱分析的物证就是成分特征物证；习惯特征指客体进行某种运动的习惯方式和特点，如：人的书写习惯特征和行走习惯特征等，而反映的书写习惯特征的笔迹和反映人的行走习惯特征的步法足迹就属于习惯特征物证；气味特征是客体物质所具有的能够刺激人和动物的感官并能产生味觉的特征，能够反映人体气味特点或物体气味特点的气味和物品句属于气味特征物证。[8]
尽管目前人们对物证的种类从不同的角度进行了探讨，然而，笔者认为以上分类没有很好的揭示出物证的内涵，对实践的指导意义不大，我们的理论研究最终的目的就是要为我们的实践服务，理论来源于实践，又是用于指导实践的，邓小平曾经说过：“实践是检验真理的唯一标准。”为此，笔者从新的角度对物证的种类进行了思考：
根据物证的来源不同，可以将其分为原始物证和派生物证。原始证据优先原则，是从英美法中最佳证据规则演化而来的，所不同的是，最佳证据规则只是适用与书证，要求书证必须提供原件，笔者认为原始证据优先规则对物证也同样适用。
[美国联邦证据规则]第1002条[要求原件]规定：“为证明文字、录音或照相的内容，要求提供该文字、录音或照相的原件，除非本证据规则或国会立法另有规定。”这里的要求原件，其范围不仅仅是书证，同样也包含着物证。
我国刑事诉讼中虽然没有规定原始证据优先原则，但最高人民法院《解释》第53条规定：“收集、调取的书证应当是原件。只有在取得原件确有困难时，才可以是副本或复制件。收集、调取的物证应当是原物。只有在原物不便搬运、不易搬运、不易保存或者依法应当返还被害人时，才可以拍摄足以反映原物外形或内容的照片、录像。”最高人民法院《民事证据规定》第10条规定，当事人向法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或复制品。
派生物证，是指对原始物证进行复制而产生的物证反映体，该物证之所以产生主要是由于原物不便搬运、不易保存湖依法应当返还被害人时才可产生，其证明力较原始物证弱，这是因为原始物证的真实性可能会更大，而派生物证的虚假性可能更大。所以我们认为从物证的来源进行分类，对现实具有较大的指导意义。
三、物证的特征
物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先，无论是在刑事案件还是在民事案件中，无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中，物证都是普遍存在的。其次，物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息，可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。由于物证一般都具有较强的客观性和稳定性，所以物证往往比其他证据更为可靠，具有较高的证明价值。那么，物证和其他证据相比，到底具有什么样的特征呢？
物证是特定的物，它是物质性的存在，这是物证的本质所在。这种木质决定，物证具有绝对的真实住、相对的稳定住、整体的被动性、作用的双联性、方式的间接性和功能的不可替代性这样六大特点。
（一）绝对的真实性
这是物证最大的特点。对于绝对的真实性可以从两个方面去理解：
第一，任何物都是真实，物在任何情况下都是真实。作为物证的本身就是真实。物是人世间一切真实的基本体现者。物的构成，物的形体，物的处所、状态、运动、变化等都是真实。人的作用就在于．尽一切努力把物所体现的真实，准确地反映出来。有人会说，物证中也有假的东西，例如伪证。不错，伪证是伪造的证据。但是这只是人为制造的假象，其目的在于迷惑人的视听，为办案人员认识真实设置障碍。但就作为伪证的物来说，它仍然是真实，只要办案人员能够正确地认识作为伪证的物中的真实，这个伪证也就被揭露出来了。因此我们说，任何物都是真实，物在任何情况下都是真实。
第二，物证就是实质真实。真实有两种：一种是形式真实，另一种是实质真实。人证是通过形式真实去探求实质真实的。而书证中两种真实兼备。而物证构成中的全部因素都体现实质真实。
（二）相对的稳定性
天津市房屋权属登记条例
天津市人大常委会
天津市房屋权属登记条例
（2005年5月25日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。
第三条 本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。
第四条 当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。
房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。
依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。
第五条 市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。
市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。
第六条 市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。
房屋权属登记簿实行公开查询制度。
第二章 一般规定
第七条 当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。
房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。
第八条 自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。
法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。
第九条 共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。
房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。
第十条 申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。
申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。
房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。
第十一条 有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；
（四）房屋权利被依法限制的；
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。
房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。
第十二条 房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。
经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十三条 在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条 房屋权属登记簿应当记载下列内容：
（一）房屋权利人的姓名或者名称；
（二）房屋的坐落；
（三）房屋的面积、设计用途；
（四）房屋他项权事项；
（五）房屋权利被限制事项；
（六）房屋权利登记日期；
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；
（九）其他应当记载的事项。
第十五条 房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。
房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。
第十六条 任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。
第十七条 房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。
房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。
第十八条 房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。
异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。
在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。
因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。
第十九条 房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十条 房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十一条 司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。
协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。
第二十二条 房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。
任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。
第二十三条 办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。
第三章 房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十四条 房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。
第二十五条 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。
第二十六条 申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明材料；
（六）地名证明；
（七）房屋测绘成果报告。
第二十七条 在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用证件；
（四）建房批准文件；
（五）房屋测绘成果资料。
第二十八条 房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第二节 转移登记
第二十九条 已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。
第三十条 已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。
第三十一条 申请房屋转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。
申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。
第三十二条 房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第三节 变更登记
第三十三条 已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：
（一）房屋权利人更名的；
（二）地名更名的；
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。
第三十四条 申请房屋变更登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）与变更事实有关的证明文件。
第三十五条 房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第四节 注销登记
第三十六条 因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。
房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。
逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十七条 司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十八条 房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。
第四章 房屋他项权登记
第三十九条 设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。
第四十条 申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；
（五）抵押担保的主合同。
第四十一条 申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）房屋他项权证书；
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。
第四十二条 申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；
（六）抵押合同；
（七）抵押担保的主合同。
第四十三条 申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。
第四十四条 同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。
第四十五条 房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对房屋他项权注销登记的，应当书面通知申请人，原房屋他项权证书或者登记证明作废。
第五章 预告登记
第四十六条 房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。
未经预售登记的，不予办理房屋所有权预告登记。
第四十七条 购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以向房屋权属登记机关申请房屋所有权预告登记。
预告登记后的期房，他人不得处分。
第四十八条 以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，双方当事人可以向房屋权属登记机关申请房屋抵押权预告登记。
期房未经房屋所有权预告登记的，不予办理抵押权的预告登记。
第四十九条 房屋所有权预告登记，当事人应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预售登记证明；
（四）商品房买卖合同；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
第五十条 房屋抵押权预告登记，双方当事人应当共同申请，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权预告登记证明；
（四）抵押合同；
（五）抵押担保的主合同。
第五十一条 房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。符合登记条件的予以登记，并通知当事人领取预告登记证明。
第五十二条 经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）房屋权利终止的证明。
房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。将注销事项记载于房屋权属登记簿，书面通知当事人，原预告登记证明作废。
第五十三条 经预告登记的房屋初始登记后，房屋所有权预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。
第五十四条 预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。
第六章 法律责任
第五十五条 违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明的，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
涂改房屋权属证书或者登记证明，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明，造成严重后果的，并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条 房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，未按期申请房屋所有权初始登记的，由市房地产管理局责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给房屋权利人造成损失的，房地产开发企业应当承担法律责任。
第五十七条 房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，或者伪造、涂改房屋权属证书、登记证明，给他人造成损失的，应当承担法律责任。
第五十八条 房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十九条 2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。
第六十条 已建成的住宅房屋在办理转移、变更或者他项权登记时，需要办理土地权属登记事项的，有关部门应当采取措施方便当事人登记。具体办法由市人民政府规定。
第六十一条 本条例实施前依法颁发的房屋权属证书和登记证明继续有效。
第六十二条 本条例自2005年9月1日起施行。天津市人民政府1996年3月3日发布、1997年9月3日修订的《天津市城市房屋所有权登记办法》同时废止。
