您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 16:43:28  浏览:9001   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

甘肃省嘉峪关市人民政府


关于印发《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》的通知


嘉政办发[2004]61号


各委、办、局,在嘉各单位:
《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》已经2004年5月20日市政府第二次常务会议讨论通过,现予印发,请认真遵照执行。

二00四年七月十三日


嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强我市城镇住宅的售后维修和养护管理,保障住宅所有人的合法权益和住用安全,根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》[建设部第19号令]、《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》[建住房(1998)213号]和《关于公有住房售后维修基金管理暂行意见》[甘房改组发(1998)02号]的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城镇所有住宅,包括房改售房(直管和自管)、商品房、经济适用住房的售后维修和养护管理,以及住宅出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理。
第三条 市房地产管理局是城镇住宅售后维修管理的主管部门,依法对住宅售后的维修和养护进行指导、监督和管理,并查处维修基金管理中的违规违纪行为。
第四条 本办法所称房改售房(直管和自管)是指在住房制度改革和拆迁安置中按房改优惠政策向个人出售的住房。住宅的自用部位是指包括门、窗、顶棚、墙面、地面、非承重隔墙、隔扇、自用阳台(包括自用户外楼顶平台)、栏杆、扶手以及户内其它装修。
自用设备是指包括户内电器、煤气、暖气、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道。
住宅的共用部位是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础)、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内地下室等。
住宅共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、照明、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施、电梯、绿地、道路、路灯和公益性文体设施等。
第二章 住宅维修和养护管理
第五条 售房单位在出售住宅时,要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施的维修养护责任,制定对所有购房人具有约束力的有关住宅使用、维修、管理等方面共同行为规范的房屋使用公约,购房人在签订房屋买卖合同时,同时签订业主公约或房屋使用公约。
第六条 住宅出售后,住宅自用部位和自用设备的维修养护责任,由住宅所有人承担,住宅所有人可以自行维修养护,也可以委托物业公司代修。
第七条 住宅出售后,住宅共用部位和共用设备的维修养护,在业主委员会成立前,由售房单位承担;业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业,按照双方签订的物业管理合同进行维修、养护和管理。
第八条 住宅的共用部位和共用设施设备凡属人为损坏的,由责任人负责修复或者赔偿。
第九条 住宅以外的市政公用设施(道路、上下水管道、煤气、供暖管道、窨井、下水井及化粪池等)第一个井子或距离楼房两米以外的支干线按产权归属由产权单位负责维修和管理。
第十条 物业管理部门的维修养护责任单位,要定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接受市房地产管理局的指导、监督和管理。
第十一条 住宅所有人不得侵占住宅共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或者减少对该栋住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第三章 住宅维修基金的管理和使用
第十二条 凡商品房、经济适用住房和房改售房出售后都应建立住宅共用部位和共用设施设备的维修基金。
1、房改售房(直管和自管)时,购房者要按购房款1%的比例向售房单位缴交维修基金。完成售房后,售房单位要按多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款30%的比例,从售房款中提取维修基金。
2、商品房、经济适用住房销售时,售房单位与购房者应当签订有关维修基金缴交的约定。购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。本办法施行前销售的商品房、经济适用住房未提缴维修基金的,经审查后,由售房单位向购房者补收或者由售房单位自行承担维修费用。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
3、房改售房、商品房、经济适用住房在维修基金未建立前,维修费用暂由售房单位承担。
第十三条 购房者办理房屋产权证时,售房单位要将购房者缴交的维修基金移交给市房地产管理局,由市房地产管理局在银行专户存储,待业主委员会成立后,经业主委员会同意,再由市房地产管理局移交物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当受业主委员会的检查与监督。
第十四条 维修基金实行专户存储,专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护,不得挪作它用;维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,维修基金利息净收益计入维修基金管理和使用。
第十五条 维修基金管理单位应当建立维修基金明细帐,维修基金明细户一般按住宅小区分别设置,定期向业主委员会公布;维修基金管理单位应当为每户建立维修基金收支手册,注明业主维修基金的缴交、支付及维修使用情况。
第十六条 维修基金的使用,业主委员会成立前,由售房单位提出使用计划,经市房地产管理局审核后划拨;业主委员会成立后,由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会会审后实施。
第十七条 住宅共用部位、共用设施和共用设备的维修养护费用由该小区住宅共用部位维修基金存款户的利息收入中支取。
第十八条 维修养护专项基金利息收入不敷使用时,由物业维修养护单位申请,经业主委员会批准可使用维修基金本金。维修基金本金使用后,售房单位或业主委员会按业主所有的住宅建筑面积向业主续筹。
第十九条 物业管理企业变更、撤销或合并时,代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房地产管理局和业主委员会备案。
第二十条 业主转让房屋所有权时,维修基金随房屋所有权同时过户。
第二十一条 因房屋拆迁或者其它原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条 市房地产管理局和市财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。
第二十三条 个人购买的其它住宅的维修养护管理和维修基金的管理可以参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等住房的维修养护管理模式按照相关规定执行。
第四章 法律责任
第二十四条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应当协商解决,协商不成的,当事人可以向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
第二十五条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。
第二十六条 售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的,由市房地产管理局或市财政局责令限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第二十七条 违反本办法规定,挪用维修基金或者造成维修基金损失的,按有关规定进行处罚。情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自公布之日起实行。





下载地址: 点击此处下载
驰名商标使用研究

商标注册是为了用的,但是商标到底该怎么使用却没有受到应有的重视。如何规范地使用商标?如何通过使用来尽快扩大商标的知名度?……这些问题我们的企业家们基本还没有想过。商标的使用问题对驰名商标而言还有更高的要求,如果使用不当会给驰名商标造成严重的不利影响,甚至直接导致驰名商标的死亡,笔者从六个方面进行讲解。

一、怎么使用是规范的

(一)法律规范
对于注册商标的标注法律是有规定的,2002年修订的《商标法商标法实施条例》 第三十七条规定:“使用注册商标,可以在商品、商品包装、说明书或者其他附着物上标明“注册商标”或者注册标记。注册标记包括○注和®。使用注册标记,应当标注在商标的右上角或者右下角”。根据《商标法实施条例》的规定,注册商标的标注方式只有三种方式,就是在注册商标后面加注:A、“注册商标”四个中文字,B、“注”字,注字外面加一个圆圈,C、“R”,R外面加一个圆圈。“注册商标”很是麻烦,“注”是中文字,显然不如使用®那样全世界都比较流行,所以我们建议最好使用®标注。

注册商标具体应该标注在那里?《商标法实施条例》规定应当标注在商标的右上角或者右下角。观察各种商品商标标注方式最为常见的是将带圈的R标注在注册商标的右上角,在比较早的商品上我们看到有的企业将注册商标分别放在商标的两边,有的企业将®标注在商标中间,我们见到一个著名的国外饮料品牌只在注册商标后面标注“商标”两字……这些都是不规范的标注形式。尽管我国法律对于标注不规范的行为并没有规定处罚措施,但还是应当按法律规定进行标注,因为不规范的标注方式传递给消费者的是该企业“没有文化”、企业可能很小等负面的印象,从而影响企业的形象。

(二)内部规范

注册商标除了要按法律规定进行规范使用外,内部自行约定的规范使用也非常重要。首先商标标识设计要尽量的规范,一般的企业都是委托外部设计单位设计外包装,将商标图样给外部单位,让其放入包装设计中,商标图样摆放在哪里,占多大的位置,基本都是外部设计单位自行依照其审美观进行设计。这样使用没有任何的规范,对普通的企业而言并没有什么不妥,而对于拥有驰名商标的大型企业也这样做就显得轻率了。外部的设计公司对商标所包含的寓意并不能十分理解,造成整个外包装的设计与商标的寓意不是很符合,而且设计人员很可能将商标图样进行拉伸变形,破坏了原来设计时和谐的比例。

商标的使用本身具有一定的防卫作用,如果自己的使用不规范,那么就无法从产品上的商标图样辨别真伪。国外的大型公司对商标的规范使用要求非常的严格,而且将该规范设定为高级机密只有极少数的高层领导知道。商标图样在设计时一般为是一个方形的图形,不管商标图样变大多少,缩小多少,这个方形的长度和宽度的比例一定永远都是固定的不允许更改。商标图样中的文字之间的距离比也是固定的,有的商标还同时包含中文和外文甚至还有图形,那么中文、外文和图形之间的距离比同样不容更改。如果商标有固定的颜色,那么该商标有几道颜色组成,各道颜色的色度等都要固定,使商标无论使用在哪里颜色永远保持一致。这是对商标图样本身设定的规范,该原则可以称为“不变原则”,商标只有大小的变化,图样本身不能有其他的变化。如何达到不变呢?并不难,商标设计人员在设计时都是有规范的,将设计规范文字化即可。

另外商标可能使用在不同的地方,我们以牛奶为例,需要使用在单个产品外包装上,还需要使用在装单个产品的箱子上,在企业对外使用的名片上,信纸、信封上等地方,如何使用也要有严格的规范,除了商标图样本身的不变原则以外,商标图样摆放的位置,占整个版面的大小等都要进行严格规定。比如“蒙牛”利乐枕包装的牛奶,有六个面,这六个面分别如何标注商标图样?最大的面有两个,一个正面、一个背面,正面怎么标注?背面怎么标注?我们再以正面为例,商标图样放置的位置与上部、下部以及左边、右边的距离比例是多少……这些都要有严格的规定。

(三)温馨提示

我国企业对商标的规范使用重视非常不够,当笔者向企业家提议时,都觉得无所谓,事实并非如此,有的不规范使用行为还会带来严重的后果,下面讲解两个比较常见的不规范使用行为:

1、变造商标

江苏某县工具厂(下称工具厂)的“丹工”商标在全国同行业中享有很高的声誉,重庆某量具公司(下称量具公司)销售假冒“丹工”牌注册商标的工具产品,工具厂遂以商标侵权名义向重庆市第一中级法院起诉量具公司。二审法院终审推翻了一审判决,认为商标侵权不成立,这是为什么呢?以下来分析:原来工具厂所享有的“丹工”商标为文字和图形的组合商标,该商标的组合为:一实线梭形图形中有一倒写的“工”字,菱形下有“丹工”二字,再下是丹工二字的拼音大写“DANGONG”。但是工具厂在其生产的工具产品的外包装和合格证上实际使用的“丹工”商标中没有丹工二字的拼音大写“DANGONG”,与其注册的“丹工”商标相对照,有着明显的区别,属于变造商标。二审法院认为该改变的商标不属于注册商标,依法不享有注册商标的专用权,不受商标法保护。量具公司假冒的 “丹工” 商标虽然与工具厂实际使用的商标相同,但那是工具厂自行变造后的商标,自行变造的商标并没有取得注册不受法律保护,因此量具公司并不构成侵权。

实际使用的商标与获得注册的商标并一致,属于变造商标,自行变造注册商标还将面临另一种不利的法律后果。我国商标法第四十四条对此有明确的规定:“使用注册商标,有下列行为之一的,由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标:(一)自行改变注册商标的……”使用的注册商标以注册证核准的为准,核准的商标有多少个元素,使用时也必须是这些元素,核准的是什么字体,使用也必须使用这种字体,总之使用的注册商标应当与商标注册证上的商标一样,否则属于自行变造注册商标,按照商标法的规定,商标局可以撤销该注册商标,这是自行变造商标面临的不利后果。在实践中,很多公司对商标的使用比较随意,并不按实际注册的商标使用,变造的结果向工具厂的商标一样被侵权得不到法律的保护,另一个更为可怕的结果是该注册商标可能被商标局撤销。

2、跨类使用

“信远斋”是创建于清朝乾隆时期以经营酸梅汤饮料为主的著名老字号,其后人萧先生将“信远斋”申请了商标注册,注册的类别是第29类、第30类、第32类,都属于商品商标。北京信远斋饮料公司在第42类申请注册了“信远斋”商标,该商标为服务商标,但是饮料公司将注册在第42类上的“信远斋” 服务商标突出使用在其生产的商品上,于是,萧先生以商标侵权为由起诉了饮料公司。在审理过程中北京信远斋饮料公司以合法使用自己的注册商标进行抗辩,但是一审、二审法院均认定北京信远斋饮料公司侵犯萧先生的商标权。

这个案件涉及到商标跨类的使用问题,商标总共有45个类别,基本涵盖了全部的商品以及服务,商标注册要分类注册,同一个商标注册在一个类别就算一个注册商标,如果在45个类别上都注册就是45个注册商标。商标注册以后就享有法律规定的垄断性质的排他使用权,这个权利叫商标专用权,这个权利是有严格范围限制的,我国商标法第五十一条规定:“注册商标的专用权,以核准注册的商标和核定使用的商品为限。”注册商标只能在核准注册的类别(包括大类和小类)上使用,如果在没有核准注册的类别上使用,是不受法律保护的,其实际上就是一个非注册商标。这个案子还引申出其他问题,有的公司商标驰名以后,很自然地就将该商标扩大使用在其他的类别上,这样的后果是工商局会以假冒商标为由对企业进行处罚,甚至像北京信远斋饮料公司一样构成对他人的商标侵权,而对于驰名商标还有更严重的后果,这个问题将在“中国驰名商标”的标注里另行阐述。

二、如何使用最引人注目

注册商标无不想让全世界的人都知道,成为驰名商标,让商标驰名企业通常的做法是大量做广告,做广告是要烧钱的。如果商标使用得当,也能让自己产品在众多同类产品中脱颖而出,而这并不需要增加任何的成本。商标的功能是区分商品和服务来源的,为了让自己的产品在众多的产品中迅速被消费者找到,那么商标也必须要想方设法吸引消费者的注意,让消费者在众多同类产品中迅速区别出自己的产品,使自己的产品脱颖而出,所以商标的标注一定要突出而且醒目。使用商标最为重要的原则是尽量吸引眼球。

(一)尽量醒目

爱喝可口可乐的人一定对可口可乐产品包装有深刻的印象,英文的“coca-cola”和中文的“可口可乐”、波浪型飘带图案特别的醒目,占据了包装标识将近一半的位置,这三个都是可口可乐公司的商标,其商标给人极大的冲击力,首先映如眼帘的就是他们的商标。我们可以去找国内著名品牌的包装来对比,国内企业产品包装标识也经过精心设计,非常的精美,但是要找注册商标却要费一番工夫,小小的蜷缩在一个角落里,感觉国内企业是在应付法律规定,随意在一个地方标注一下就算了。在内蒙古商标战略论坛上会议主办方给每个与会人员发放了一盒蒙牛的牛奶,笔者在讲演过程中让参会者对照了“蒙牛”和“可口可乐”的商标标识方法,经过对照大家都认为蒙牛的标注方法显然不如可口可乐吸引眼球,蒙牛的标注相对我国其他公司的标注方式应当已经非常不错了。

(二)无处不在

微软在几十年内长成这样的巨人,有太多值得我们学习的地方,我们仔细来学习微软如何标注他的商标。如果你的电脑使用的是微软的windows操作系统,开机后,最左下角的“开始”窗口,哪个飘动的窗口图案就是微软的一个商标,点击“开始”,在菜单中点击“程序”,如果安装了微软的office办公系统,可以看到Excle、Outlook等程序名称,每个程序前面都有一个小图标,这些都是微软的注册商标,有的是用图形注册的,有的是用文字注册的。我们来使用office办公系统中的Excle,点击Excle图标,在电脑的屏幕中间出现一个方框,速度快的机器可能是一闪而过,但是我们仍然可以看到里面是Excle图标以及微软的版权声明,这个页面含有微软的好几个商标。进入电子表格的界面,注意一下最左上角绿色的小图形,绿色的小框中有一个绿色的×,这就是微软的注册商标,XL 图案(Microsoft Excel 徽标)。从进入操作系统一直到具体使用的软件页面,微软将他的注册商标镶嵌到每一个页面。我们微软在产品的包装上,在产品光盘上,宣传广告册上,都可以看到其注册商标哪个带圆圈的R同样是无处不在。甚至在其他包含微软产品的产品上也可以找到微软的注册商标,如果使用笔记本电脑,一般在左下方都贴有微软的视窗和windows两个商标,带圈的R紧紧跟随。

研究分析了国外公司标注商标的方法,总结起来,其实也非常的简单:“在任何出现注册商标的地方都要醒目地标注,注册商标的后面一定要加注®表示是注册商标”,像草原上的狼到处都要留下自己的印记以标注自己的势力范围,我们也要在包装上、产品上、宣传手册上,广告中……只要出现自己公司注册商标的地方带圈的R紧紧跟随。

三、如何通过主商标带动次商标

劳动部、国家计委关于对部分行业、企业实行工资控制线办法的通知

劳动部 国家计委


劳动部、国家计委关于对部分行业、企业实行工资控制线办法的通知
1996年6月7日,劳动部、国家计委

各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局)、计(计经)委,国务院有关部委、直属机构,国家计划单列企业集团:
为更好地调节工资分配关系,针对当前工资分配工作存在的突出问题,经研究决定,自1996年起国家对部分行业、企业实行工资控制线办法。现就有关问题通知如下:
一、工资控制线办法的内容
工资控制线办法,是对职工工资水平偏高、增长过快的行业、企业采取的一种阶段性从紧调控工资总额增长的具体措施。它的主要内容是:控制职工工资水平偏高、增长过快的行业的工资发放;对部分行业(部门)、企业工资总额发放增长速度实行上限控制;调节行业、企业职工工资水平,逐步协调工资分配关系,缓解分配不公。
二、工资控制线办法的实施对象
1996年,国家暂以上年职工平均工资水平达到全国职工平均工资水平180%以上的国务院各部门(含国务院直属公司,下同)、国家计划单列企业集团为实施对象。
各地区对地方部门和企业工资控制线的实施对象,由省、自治区、直辖市及计划单列市根据本地区重点行业、企业的具体情况确定。
三、工资控制线的水平
工资控制线的水平,要根据实施对象的职工平均工资与全国职工平均工资的差距、经济效益完成情况等相关因素区别确定,其年度货币工资总额增长速度要低于全国企业货币工资总额计划增长速度。
四、工资控制线的制定
劳动部、国家计委于每年4月底以前,针对国务院所属部门、企业的具体情况,提出并确定年度工资控制线的实施对象及控制线水平。
各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动行政部门和计划部门,要依照国家宏观调控的要求,结合本地区重点行业、企业的情况,提出并确定本地区工资控制线的实施对象及控制线水平。
工资控制线的制定过程中,相关部门、企业须据实提供企业职工工资水平、人工成本、经济效益完成情况等有关的资料、数据。
五、工资控制线办法的实施与管理
劳动部、国家计委全面负责工资控制线办法的实施与管理,对地区实施工资控制线办法进行指导和监督。
各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动行政部门和计划部门负责本地区各部门和地方企业工资控制线办法的实施与管理,并对本地区范围内实行工资控制线办法的中央企业工资发放情况进行监督。
实施工资控制线办法的国务院有关部门,必须切实加强对所属企业工资分配的宏观调控,在国家确定的工资控制线内,将年度工资总额计划逐级分解落实到所属企业,同时抄送劳动部及企业所在地区的劳动行政部门。其中,实行工效挂钩办法的部门、企业,其工资总额的发放要控制在上级下达的工资总额使用计划内,挂钩提取的工资额大于工资计划额时,大于部分留作工资储备金,用于以丰补欠。
从1996年6月起,实行工资控制线办法的国务院有关部门所属企业的《工资总额使用手册》,由所在地区劳动行政部门按照企业部门下达的工资总额计划进行审核签章(在京的全国性公司、国家计划单列企业集团、专业银行总行的《手册》,仍按劳综司函〔1995〕6号的规定,由劳动部审核签章)。
国家通过采用企业自查、劳动行政部门重点检查和由社会中介机构进行审计等方法,对工资控制线的落实情况。进行严格的监督检查,对超过工资控制线发放工资的部门、总公司、企业,要按照《国有企业工资内外收入监督检查实施办法》(劳部发〔1995〕218号)的有关规定,视超工资计划情况给予经济处罚或通报批评,并追究当事人的责任。