广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会
广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会
（1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区（以下简称特区）房地产市场，加强管理，保障房地产经营者和房地产权人合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合特区的情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门，依据法律、法规和本条例，对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人，已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的，可按本条例的规定取得房地产权，并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的，必须补办土地使用权出让手续，取得房地产权后，方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织，可在特区从事房地产经营活动。
第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后，房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记，并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括：
（一）新建房屋产权登记；
（二）土地使用权登记；
（三）转移登记；
（四）租赁登记；
（五）他项权利登记；
（六）变更登记；
（七）预售预购登记；
（八）注销登记。
上述登记的申请期限为三十日，其中第（一）项从竣工验收之日起计算，第（二）项从付清地价款之日起计算，第（三）至第（七）项从合同签订之日起计算，第（八）项从注销事项发生之日起计算；当事人居住在香港、澳门的为六个月，居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请，应当自收到申请文件之日起第（一）项在三个月内，第（二）至第（八）项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的，应当向房地产管理部门提交下列文件：
（一）产权登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记，当事人是自然人的，由自然人申请登记；当事人是法人的，由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记，可委托一名房地产共有人办理，但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的，可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外，需要委托代理人申请登记的，按下列规定办理：
（一）居住在香港、澳门的，经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证；
（二）居住在台湾地区的，经特区公证机关办理公证；
（三）居住在与中国有外交关系国家的，经中国驻该国使（领）馆办理认证；
（四）居住在与中国无外交关系国家的，经与中国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆办理认证；办理认证有困难的，可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记，申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月，房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的，房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的，应当由市房地产管理部门代管：
（一）产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的；
（二）产权人委托代管的；
（三）法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第（一）项房地产的代管，市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后，仍无权利人申请登记的，视为无主房地产，由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。
第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产，必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产，必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产，必须经同级国有资产管理部门审核，报同级政府批准后，补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让，必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时，其他共有人有权处分自己占有的份额，但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的，不得进行交易：
（一）产权未经确认或他项权利未登记的；
（二）产权纠纷未经处理的；
（三）经人民法院裁定或判决限制产权转移的；
（四）违章建筑；
（五）法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者，其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权或受让权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行，但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产，必须经市房地产管理部门批准。未经批准的，所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件：
（一）房地产建筑合同业已签订；
（二）除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20％以上，或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成；
（三）已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易（含预售），双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错，造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同，应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记，并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户，保证用于已预售的房地产建设，在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割，该建筑物被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让，受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的，必须经市规划部门批准，并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易，必须按下列程序办理交易过户手续：
（一）持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》，向房地产交易机构申请；
（二）房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明；
（三）成交后，当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定，缴纳税、费。
第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同，并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产，必须经同级财政部门批准后方能出租，其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金，同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产，并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租，必须取得共有人的一致同意，并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的，比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的，应事先征得出租人的同意，并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当给承租人三个月的搬迁期限。
（一）出租人因不可预见或不可避免的原因，确需使用该房地产的；
（二）承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的；
（三）承租人外迁、下落不明或死亡，不能继续履行租赁合同的；
（四）承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租，或者违反合同规定，改变所租赁房地产结构、用途的；
（五）承租人利用所租赁房地产进行违法活动的；
（六）房屋已超过使用年限或因自然毁损，经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当提前三个月通知出租人。
（一）承租人已购（建）房或已另租住房；
（二）承租人迁离特区的；
（三）承租的法人终止经营活动、撤销或解散的；
（四）房地产受到重大毁损，有倾覆危险，出租人未加修缮或无能力防止危险发生的；
（五）出租人违反合同规定，擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金，出租人无正当理由拒绝接受的，承租人可申请市房地产管理部门予以证明，免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租，出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的，应当提前三十日书面通知承租人。转让后，受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同，并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。
第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款，应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同，并在该合同签订之日起十五日内，到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后，抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时，须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时，应事先书面通知其他共有人，并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的，须经抵押权人书面同意，并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人（承租人）的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定：
（一）履行预购房地产合同，并付清房价；
（二）在未经抵押权人书面同意之前，不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的，原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的，当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的，抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。
第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的，应当依法赔偿，并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的，除登记无效外，并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款，法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的，由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的，市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的，每逾期一日，按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的，依照有关法律、法规规定，按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内，可按有关规定申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行
。
第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。
第五十六条 本条例自公布之日起施行。
1992年11月28日
如何打交通事故民事官司
河南省平顶山市中级法院 郭国会
随着机动车的增多，交通事故的发生也变得频繁起来。真的发生了交通事故，当事人该怎么处理？
出了事故，当事人应及时报案。公安机关的交通管理部门勘验现场，查明发生交通事故的原因后，根据双方的违章行为与事故之间的因果关系、违章行为在事故中的作用认定事故的责任，并制作《道路交通事故责任认定书》。如果当事人认为责任认定不合理，对此不服，可以在接到交通事故责任认定书后15日内，向上一级公安机关申请重新认定，上一级公安机关在接到重新认定申请书后30日内，应当作出维持、变更或者撤销的决定。此为终局决定。
公安机关对责任认定后，将根据事故当事人的违章事实、事故责任，按照有关规定对当事人给予行政处罚。当事人对处罚不服，可在接到处罚决定书后的15日内，向上一级公安机关申请复议；上一级公安机关将在接到复议申请书后30日内做出复议决定。如果当事人对复议决定仍然不服，可在接到复议决定书后15日内，向法院提起行政诉讼。
一般双方当事人都愿意自行协商解决争议，有时也在交警的主持下进行调解，最终使双方在赔偿问题上达成一致意见。但如果交通事故中车辆损坏比较严重或有人员伤亡，赔偿问题就很难达成一致意见，提起诉讼也就在所难免。
诉讼时，原告要注意三点：
第一：明确被告。
在诉讼中，被告是一个很重要的问题。如果起诉的被告不对，不仅浪费了时间、人力、财力，还达不到要求赔偿的目的。在被告的确定上，首先要看发生事故时对方所驾车辆行驶证上的车主是谁，如果是肇事司机本人，那就直接起诉他。如果车辆另有其主，可以将肇事司机与车主作为共同被告一起起诉。如果车主是单位，可以将单位一并作为被告告上法庭。
在现实生活中，乘客在乘坐出租车、公共汽车时，因交通事故造成损害到法院起诉赔偿的案件，乘客可以告出租汽车公司、公交汽车公司，也可以告对方的肇事司机。告出租汽车公司、公交汽车公司，不仅因为它是车主，而且因为当乘客乘坐出租车、公共汽车时就等于和出租车公司签订了一份承运合同，出租车、公共汽车司机有义务安全地将乘客送到目的地。他没有做到，就是违约。告对方的肇事司机，起诉理由是对方的行为构成了民事侵权。受害人可以提起违约之诉或侵权之诉。
第二：获取证据。
公安机关交通管理部门是认定道路交通事故的法定机关，虽然其出具的《道路交通事故责任认定书》应经当事人予以质证，不能当然成为法院认定案件事实的依据，但它作为处理交通事故纠纷的重要证据，在诉讼中，对于证明双方当事人各自应负的责任程度仍具有重要的意义。案件起诉至法院后，法院固然应当根据法庭调查的事实对事故责任进行确认，调查范围不受公安机关责任认定书的限制，但在通常情况下，当事人没有确凿证据推翻责任认定书的内容时，法院都会采信公安机关对责任的认定，并以此为基础确定有关当事人的赔偿责任。因此，当事人在拿到交通队的事故责任认定书时，一定要仔细看清责任认定内容。如果不服，要及时向上一级公安机关申请复议。
第三： 合理请求赔偿。
交通事故纠纷案件中，涉及的赔偿问题一般包括财产损害赔偿和人身伤害赔偿。财产损害赔偿的范围主要包括：修车费；车上货物损失等。修车费：根据修车发票上的合理数额认定，如果车辆已经报废应折价赔偿；事故中车上物品的损坏赔偿，应当按实际损失进行赔偿。
人身损害赔偿的项目主要有：医疗费、误工费、住院伙食补助费、营养费、护理费、交通费、住宿费、精神抚慰金等，若受害人致残或死亡除前述款项还应包含残疾人生活补助费、残疾用具费、间接受害人抚养费、丧葬费等等。其中，误工费包括两部分，一是当事人在看病、住院期间不能上班造成的误工费，二是因处理交通事故善后事宜的误工费。
当事人提出的赔偿数额和法院最后认定数额如果存在差距时，还存在一个诉讼费用承担的问题。多提出来的不合理的费用是要自己担着的，所以当事人不可漫天要价。
与原告对应，被告应注意：
《道路交通事故责任认定书》是对方当事人一项有力的证据，如被告对公安机关认定的责任分担有异议，一定要在法定期限内，提出重新认定的申请。如果公安机关作出了最终决定，并且这一决定对自己不利，也不用过分担心。在案件的审理过程中，法院还会对交通事故的责任重新认定，被告依据《中华人民共和国道路交通安全法》等相关法律、法规的规定，找出对自己有利的证据，仍然可以驳倒对方。但如果被告不能证明自己没有过失，也不能证明对方当事人存在故意或过失，更不能证明车辆本身存在问题，那么被告就应承担赔偿责任。
被告应当积极应诉，对原告的起诉状要十分重视，弄清其中所列明的原告与被告在主体资格方面是否合法、有效。然后，注意辨明受诉法院是否有管辖权。我国法律既明确规定了法院对特定案件的管辖范围，又明确规定如果当事人到没有管辖权的法院出庭应诉，且没有提出“管辖异议”，就认定法院取得了管辖权。有些当事人特别是被告不知道这些特殊规定，多花费了许多时间和精力。
案件进入审理程序后，被告应积极行使诉讼权利、积极举证，有的被告自知理亏，认为不应诉或不答辩、不出庭就能逃避责任，其实，这些做法并不影响法院对案件的审理和裁判。对对方当事人提供的各项证据，被告一定要认真审核。审核书面证据是否有涂改痕迹，有没有加盖必要的印章，或者相关人员的签字；审核对方提交的证据是否充分，能否证明就与自己存在权利义务关系等。
