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财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



黑龙江省鹤岗市人大常委会


关于督办市人民代表大会代表所提建议、批评和意见的办法

（2008年11月20日市十四届人大常委会第十一次会议通过）


第一条 为进一步加强市人大代表建议、批评和意见（以下简称建议）的督办工作，促进各承办部门和单位提高办理工作质量和效果，切实实现和维护好人民群众的根本利益，努力推动政府和“两院”及其他方面工作的开展，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》及《鹤岗市人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作办法》的有关规定，结合我市代表建议办理工作实际，制定本办法。

第二条 市人大常委会对市人大代表建议办理工作采取综合督办的原则。市人大常委会人事办公室根据职责要求全面做好建议督办工作；市人大各专门委员会根据本办法规定做好联系部门的建议督办工作。

第三条 市人大常委会人事办公室在市人民代表大会闭会后20天内，将会议期间代表书面提交大会秘书处的建议整理成册，分送市人大常委会主任、副主任、秘书长和市人大各专门委员会。

第四条 市人大各专门委员会收到代表建议汇编后，根据联系部门的工作特点，对涉及本委职责的代表建议进行认真研究，在全面督办的基础上，选取部分与人民群众切身利益密切相关、全局性和可操作性强的重点建议，提出督办意见。

第五条 市人大常委会人事办公室综合整理市人大有关专门委员会提出的督办意见，提交市人大常委会主任会议。

第六条 市人大常委会主任会议专题研究有关专门委员会提出的督办意见，确定年度督办重点。

第七条 对市人大常委会主任会议研究确定督办的代表建议，由市人大常委会分管副主任牵头，相关专门委员会跟踪督办。

第八条 涉及到两个以上专门委员会督办的代表建议，由市人大常委会主任会议研究确定牵头督办专门委员会和协助督办专门委员会进行督办。

第九条 市人大有关专门委员会对所督办的代表建议可通过听取汇报、视察调查、实地检查、工作评议等方式，了解办理工作进展情况，推动代表建议所提问题的落实。督办过程中，可以邀请提出建议的代表参加相关工作。

第十条 代表建议办理工作结束后，有关专门委员会要就建议督办情况形成书面报告，向常委会主任会议作专题汇报。必要时可向常委会会议作专题汇报。

第十一条 各承办单位答复代表建议的行文格式要规范，表达要准确，文字要精炼，态度要诚恳，并要经承办单位负责人审核签发，直接报送给代表。同时抄报市人大人事办公室。

第十二条 市政府及各承办单位，在办理代表建议过程中，要加强与代表的联系与沟通，让代表直接参与办理工作，面对面研究解决有关问题，增强办理工作的透明度，以达到代表的满意或理解。通过走访等方式，征询代表对办理落实情况的意见，对办理结果满意的，要由代表签字验收；代表对办理结果不满意的，承办部门要重新办理并答复代表；代表如仍不满意，可以约见承办单位主要负责人，直到问题解决、代表满意或表示理解为止。

第十三条 市人大常委会在上半年和下半年分别听取市政府关于市人大代表建议办理情况的报告。

第十四条 市人大常委会不定期地组织部分市人大常委会组成人员和市人大代表听取承办单位办理情况的汇报，并进行实地视察。对人大代表反映强烈，应该办、能够办而又未认真办理的建议，要跟踪检查，监督落实。

第十五条 市人大常委会要把各承办单位的办理情况汇编成册，组织代表进行评议，对办理工作认真负责、得到人大代表和人民群众好评的承办单位，市人大常委会予以表彰；对办理工作敷衍塞责或代表对办理结果不满意的承办单位，根据情节，给予通报批评。

第十六条 代表建议督办过程中，应邀请新闻媒体跟踪报道，督办过程和办理结果向市人大代表通报，对社会公开，形成人大工作监督和社会舆论监督的有效统一。

第十七条 市人大常委会人事办公室根据专门委员会的要求，配合专门委员会做好相关建议的督办工作。

第十八条 对于闭会期间收到的代表建议，由人事办公室及时转交有关专门委员会研究，参照会议期间代表所提建议的督办程序督办。

第十九条 本办法由市人大常委会负责解释。

第二十条 本办法自通过之日起施行。